Guide à l’attention des bailleurs – la rédaction du contrat de location

Avec le développement d’internet, il est désormais très aisé de trouver un locataire sans passer par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Toutefois, la rédaction du contrat de location est très encadrée par la loi. Aussi, si vous souhaitez vous charger personnellement de la mise en location et de la gestion de votre appartement ou maison, il est indispensable de vous renseigner au préalable sur la réglementation applicable.

1-Le Contrat type

Les contrats de location signés à compter du 1er janvier 2018, doivent respecter le contrat de bail type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Le plus simple, si vous ne disposez d’aucune connaissance juridique, est d’utiliser les modèles de contrats établis par l’institut national de la consommation (INC):  modèle de contrat pour un logement vide ou modèle de contrat pour un logement meublé.

Il vous suffira ensuite de rédiger votre contrat en suivant le modèle. Vous pourrez aisément compléter les points relatifs à votre logement. S’agissant des points relatifs au contrat lui-même (durée, montant du loyer et des charges…), nous allons les étudier ensemble.

2- La durée du contrat

Il faut savoir que si votre locataire pourra mettre fin au contrat de bail à tout moment, à condition de respecter un préavis, ce ne sera pas votre cas. Vous ne pourrez mettre fin au contrat qu’à sa date anniversaire, en respectant un préavis de 6 mois et pour pour l’un des motifs énoncé à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exemple, pour un contrat de bail d’une durée de 3 ans conclu le 5  novembre 2018. Vous ne pourrez mettre fin au contrat que le 4 novembre 2021. Et vous devrez en informer le locataire avant le 4 juin 2021.

Vous avez donc tout intérêt à prévoir la plus petite durée possible pour votre contrat de location. Mais attention, cette durée ne peut pas être fixée librement. Les textes prévoient une durée minimale:

Logement loué meublé: 1 an

Logement loué non meublé:

-3 ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale

-6 ans si le bailleur est une personne morale (= société)

Dans le cas d’une location non meublée avec un bailleur personne physique, une dérogation est possible. Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an (article 10 de la loi du 6 juillet 1989).

Le motif justifiant la réduction de la durée du contrat de bail doit alors être très précisément indiqué.  Et le bailleur devra confirmer, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement. Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.

Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat. Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Si vous souhaitez faire usage de cette dérogation,  il est vivement conseillé de consulter un avocat afin qu’il procède à la rédaction de la clause relative à la durée du contrat de bail.

3- La fixation du montant du loyer et des charges

  • La fixation du montant du loyer

En cas de première mise en location: le montant du loyer est fixé librement, sauf à Paris, Lille, Hellemmes et Lomme. Dans ces villes, le montant du loyer ne doit pas dépasser un loyer de référence majoré. Ce loyer de référence majoré peut être déterminé en complétant les formulaires suivants:

En cas de renouvellement de bail (= nouveau contrat sans changement de locataire), le loyer ne pourra pas être augmenté, sauf loyer manifestement sous évalué. Il faudra alors suivre une procédure spécifique.

En cas de relocation (= changement de locataire):

En zone non tendue, le montant du loyer est fixé librement.

En zone tendue et dans l’hypothèse d’une nouvelle mise en location après moins de 18 mois inoccupation du logement, le montant du précédant loyer ne pourra être revu à la hausse que dans 3 hypothèses:

  • Révision à hauteur de la variation de l’indice IRL lorsqu’il n’a été procédé à aucune révision au cours des 12 derniers mois
  • hausse spécifique après travaux
  • Hausse spécifique en cas de loyer manifestement sous évalué

Votre logement est situé en zone tendue s’il se trouve dans l’une des Communes visées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Cliquez ici pour vérifier si votre logement est situé en zone tendue.

  • La fixation du montant des charges

La liste des charges dont le remboursement peut être sollicité auprès du locataire est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Pour simplifier, dans la plupart des cas les charges récupérables vont être de deux ordres:

  • taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères
  • charges de copropriété dans l’hypothèse d’un bien en copropriété.

S’agissant de la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères. Son montant est indiqué sur votre avis d’imposition de taxe foncière.

S’agissant des charges de copropriété récupérables. Vous pourrez vous référer au montant indiqué sur la dernière régularisation de charges de copropriété.

Une fois votre montant annuel de charges estimé, vous pourrez fixer une provision pour charge égale à un douzième du montant des charges annuelles.

4- La désignation du logement

La consistance du logement doit être précisée dans le cadre du contrat de bail. La rédaction de cette partie du contrat ne comporte pas de complexité particulière.

Attention toutefois à ne pas commettre d’erreur concernant la surface habitable qui doit être calculée dans les respect des dispositions du code de la construction et de l’habitation. Lorsque la surface habitable sera inférieure de plus d’un vingtième à la surface indiquée indiquée dans le contrat de bail, le locataire sera fondé à solliciter une réduction proportionnelle du montant du loyer en application de l‘article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel pour disposer de mesures précises établies en conformité avec les textes. Dans le cadre du contrat de bail, il est conseillé de préciser la superficie globale du bien ainsi que la superficie de chacune des pièces.