Le sort de la convention d’occupation précaire en cas de déclassement du bien

C.Cass.5 mars 1997, n°95-12.384

Dans le cadre d’un arrêt du 5 mars 1997, n°95-12.384, la Cour de Cassation a eu l’occasion de rappeler que le déclassement du bien du domaine public vers le domaine privé, n’emportait pas, à défaut de nouvel accord des parties, transformation de la convention d’occupation précaire en bail commercial.

Par acte en date du 9 janvier 1974, renouvelé le 25 mai 1981, la SCNF consentait à une entreprise exerçant une activité de débit de boissons, tabac, un bail d’occupation précaire dans une voute du viaduc de Vincennes.

Par décret du 16 octobre 1985, la section du viaduc dans laquelle se trouvait les locaux, faisait l’objet d’un déclassement du domaine public au domaine privé de la SNCF.

Les locaux étaient successivement cédés à la Ville de PARIS et à la SEMAEST. En 1993, la SEMAEST, nouvellement propriétaires notifiait un congé à l’occupant.

L’occupant assignait le propriétaire du local, afin d’obtenir le bénéfice du statut des baux commerciaux. On ignore la suite qui a été donnée à leurs demandes dans le cadre de la première instance. Mais par arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 1er décembre 1994 a débouté l’occupant de sa demande. Ce dernier s’est alors pourvu en cassation.

Le pourvoi reprochait en premier lieu à l’arrêt attaqué de ne pas avoir retenu l’existence d’un contrat de bail alors qu’il était convenu le paiement d’une redevance annuel basée sur l’indice INSEE du coût de la construction et assortie du paiement du droit au bail de 2,5%, ce qui constituait un véritable loyer justifiant la qualification de contrat de bail.

Il était ensuite soutenu que compte tenu du déclassement du bien litigieux, il n’existait plus d’affectation publique justifiant la qualification de convention d’occupation précaire.

Le premier moyen du pourvoi était peut sérieux dès lors qu’une convention d’occupation précaire peut très bien être conclue à titre onéreux.

En revanche, l’examen du second moyen du pourvoi supposait de répondre à la question juridique suivante :

Le déclassement d’un bien du domaine public vers le domaine privé emporte t’il transformation de la convention d’occupation précaire en contrat de bail ?

Après avoir relevé que la convention d’occupation précaire excluait expressément l’application du statut des baux commerciaux, la Cour de Cassation répond par la négative à cette question, affirmant que « le déclassement public, ne pouvait, sans nouvel accord des parties, modifier le caractère précaire de la convention ».

Par conséquent, le pourvoi est rejeté.

Dans le cadre de cette décision, la Cour de Cassation s’en tient ainsi à la qualification donnée par les parties au contrat (I) et refuse de retenir l’existence d’une novation qui résulterait du déclassement du local mis à disposition (II)

I- L’absence de requalification du contrat par la Cour de Cassation

Alors qu’il était demandé à la Cour de Cassation de requalifier le contrat au motif de l’existence d’un loyer, cette dernière rejette l’argument au motif que les parties avaient conclu une convention d’occupation précaire excluant expressément l’application du statut des baux commerciaux.

Se faisant la Cour de Cassation s’en tient à la qualification des parties, alors même que le régime du bail commercial est un régime d’ordre public (A). Mais quoi qu’il en soit, l’argument développé dans le cadre du pourvoi n’était pas susceptible d’emporter la qualification de contrat de bail (B).

A) La qualification du contrat encadrée par des règles d’ordre public

Une lecture un peu trop rapide de la décision de la Cour de Cassation pourrait laisser penser que les parties avaient la liberté déterminer contractuelle la qualification de l’acte qu’elles avaient conclu. Mais tel n’était pas le cas en l’espèce compte tenu d’une part des règles d’ordre public en matière de bail commercial (1) et d’autre part des règles d’ordre public applicables aux biens appartenant aux personnes publiques (2).

  1. Les règles d’ordre public en matière de bail commercial

Le pourvoi visait l’article 1 du décret du 30 septembre 1953 qui dispose que :

« Les dispositions du présent décret s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fond est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce »

Ce texte a fait l’objet d’une codification en 2008 à l’article L.145-1 du code de commercial.

Il définit les contrats obligatoirement soumis au régime des baux commerciaux. La condition déterminante visée part ce texte est l’exploitation d’un fonds de commerce dans le local.

Or jusqu’à la loi PINEL de 2014, il n’était pas possible de constituer un fonds de commerce sur le domaine public. Le statut des baux commerciaux ne s’applique ainsi pas aux conventions ayant pour objet des biens situés sur le domaine public[1].

Pour autant, la Cour de Cassation a pu admettre que les parties décident de soumettre au statut des baux commerciaux un contrat qui n’entrait pas dans son champ d’application[2].

Dès lors, lorsque les conditions visées à l’article L.145-1 du code de commerce ne sont pas réunies, les juges du fond doivent en principe s’assurer que les parties n’ont pas entendu, volontairement, soumettre le contrat au régime des baux commerciaux.

Et c’est le contrôle réalisé dans cette affaire par la Cour de Cassation qui relèvent que les parties ont conclu une « convention d’occupation précaire spécifiant expressément [qu’elles] ne pouvaient prétendre au statut des baux commerciaux ».

Pour autant, il y a lieu de relever qu’en l’espèce, les parties n’auraient pas pu faire le choix de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux.

2. Les règles d’ordre public applicables au domaine public

L’article R.2122-1 du code général de la propriété des personnes publiques dispose que :

« L’autorisation d’occupation ou d’utilisation du domaine public peut être consentie, à titre précaire et révocable, par la voie d’une décision unilatérale ou d’une convention. »

A l’inverse l’article L.2221-1 du code général de la propriété des personnes publiques dispose que :

« Ainsi que le prévoient les dispositions du second alinéa de l’article 537 du code civil, les personnes publiques mentionnées à l’article L. 1 gèrent librement leur domaine privé selon les règles qui leur sont applicables. »

Il résulte de la combinaison de ces textes, que lorsque le bien relève du domaine public de la personne publique, seule une convention d’occupation précaire peut être conclue[3].

Alors que lorsque le bien relève du domaine privé de la personne publique cette dernière est libre de disposer de ses biens, et notamment de conclure un contrat de bail[4].

Dans l’arrêt étudié, le contrat conclu et renouvelé, portait sur un bien relevant du domaine public. Ainsi, les parties n’auraient pas pu décider de soumettre ce contrat au statut des baux commerciaux.

Mais la Cour de Cassation, relève de l’ordre judiciaire et non de l’ordre administratif ce qui explique sans doute qu’elle s’en tienne strictement à la qualification opérée par les parties. Et cela d’autant plus, que les moyens évoqués dans le cadre du pourvoi n’étaient pas de nature à emporter la requalification du contrat.

B) La qualification du contrat ne reposant pas sur l’analyse des droits et obligations des parties

 En règle générale, la qualification du contrat peut reposer sur l’analyse des droits et obligations des parties. Et c’est l’exercice qui avait été tenté dans cette affaire par l’occupant dans le cadre de son pourvoi qui se fondait sur l’existence d’un loyer pour soutenir que le contrat devait être qualifié de bail (1).

Mais cette analyse est inopérante pour distinguer le contrat de bail de la convention d’occupation précaire. La différence entre ces deux actes porte en effet sur la durée du contrat (2) et non sur les droits et obligations des parties.

  1. L’identité d’obligations dans le contrat de bail et la convention d’occupation précaire

L’article 1709 du code civil dispose que :

« Le contrat de bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

La convention d’occupation précaire ne reçoit pas de définition légale. Mais il résulte que cette convention d’occupation précaire a également pour objet la mise à disposition d’un bien. Par ailleurs, il est admis que cette mise à disposition puisse être réalisée à titre onéreux[5] ou gratuit[6].

Ainsi, le caractère onéreux ou non du contrat importe peu dans la qualification de la convention d’occupation précaire. Ce qui importe, c’est le caractère précaire de la mise à disposition.

Dans ces conditions, on comprend bien pourquoi la Cour de Cassation ne s’attarde par sur le premier moyen du pourvoi qui était manifestement mal fondé.

2. Le caractère précaire de la mise à disposition critère déterminant de la qualification du contrat de bail

La convention d’occupation précaire a été créée par les praticiens pour échapper aux règles impératives applicables en matière de contrat de bail et particulièrement aux règles applicables à la durée des baux commerciaux.

La Cour de Cassation précise ainsi que « la convention d’occupation précaire se caractérise quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres cause que la seule volonté des parties [7]».

L’article L.145-5-1 du code de commerce créé par la loi PINEL de 2014, est venu codifier cette jurisprudence.

Alors qu’à l’inverse en application de l’article 1709 du code civil le contrat de bail est conclu pour un « certain temps ».

Il en résulte que la convention d’occupation précaire sera en général conclue soit pour une durée indéterminée comme c’était sans doute le cas en l’espèce, soit jusqu’à la survenance d’un évènement extérieur.

Lorsqu’elle sera conclue pour une durée indéterminée, preneur et bailleur pourront y mettre fin à tout moment. A l’inverse le contrat de bail est conclu pour une durée de 9 années, avec une faculté de résiliation triennale.

Mais cette dérogation au statut des baux est encadrée par la loi (et la jurisprudence). Il faut justifier de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties[8].

En l’espèce, le caractère précaire de la mise à disposition du local était justifié par l’appartenance de ce dernier au domaine public. Dès lors se posait la question de savoir si le déclassement du local du domaine public vers le domaine privé emportait ou non transformation de la convention d’occupation précaire en contrat de bail. La Cour de Cassation a répondu par la négative à cette question.

II- L’effet du déclassement du bien sur le contrat

Dans cet arrêt la Cour de Cassation rappelle que le déclassement du bien est sans effet sur le contrat[9] (A). Il en résulte que lors de la résiliation de ce dernier, il doit être fait application du régime applicable en matière de convention d’occupation précaire (B).

A) La poursuite du contrat malgré le déclassement, consacrée par la Cour de Cassation

Cette solution de la Cour de Cassation est parfaitement justifiée si on examine l’argument du pourvoi sous l’angle de la novation (1).

En revanche, le conseil de l’occupant aurait pu soulever la caducité de la convention d’occupation précaire, ce qui lui aurait sans doute permis d’obtenir gain de cause (2).

  1. Une absence de novation parfaitement justifiée

L’article 1329 du code civil dispose que :

« La novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée. »

L’article 1330 du code civil ajoute que :

« La novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte. »

Il résulte de ces dispositions que si une transformation du contrat est possible, ce n’est qu’à la condition qu’il y ait accord de volonté sur cette dernière.

De même malgré, la réforme du droit des contrats, le juge n’a pas le pouvoir de modifier le contenu du contrat (sauf s’agissant du prix dans l’hypothèse de l’imprévision).

C’est donc fort logiquement que la Cour de Cassation conclut que :

« le déclassement du domaine public ne pouvait, sans nouvel accord des parties, modifier le caractère précaire de la convention ».

Pour autant, on peut s’interroger sur le point de sa voir si le déclassement du bien ne devrait pas entrainer la caducité de la convention d’occupation précaire.

2. Une caducité non envisagée par la Cour de Cassation

L’article 1186 du code civil dispose que :

« Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. »

L’article 1187 du code civil ajoute que :

« La caducité met fin au contrat. »

Or la convention d’occupation précaire doit être justifiée par des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties[10].

En l’espèce, les circonstances particulières justifiant la précarité de l’occupation précaire résidaient dans l’appartenance du local au domaine public.

Ainsi lorsque le déclassement intervient, les circonstances particulières justifiant la conclusion d’une convention d’occupation précaire disparaissent. Dès lors, la sanction ne devrait elle pas être la caducité du contrat ?

Dans cette hypothèse deux cas de figure pourraient être envisagés : soit le propriétaire du local sollicite le départ du preneur soit l’occupation se poursuit.

La Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser que lorsqu’un occupant reste et est laissé en possession au-delà du terme d’un bail dérogatoire, il s’opère un nouveau bail[11].

Par analogie, on pourrait estimer que lorsque l’occupation s’est poursuivie malgré la caducité de la convention d’occupation précaire, il s’est opéré la conclusion d’un nouveau contrat. Et ce contrat ne pourra être qu’un contrat de bail, les conditions pour la conclusion d’une convention d’occupation précaire n’étant plus réunies.

Mais malheureusement pour l’occupant, son conseil n’avait manifestement pas pensé à soulever cet argument.


B) La conséquence de la poursuite du contrat : l’application du régime de la convention d’occupation précaire

La solution de la Cour de Cassation a pour conséquence de maintenir l’application du régime de l’occupation précaire, lequel est défavorable pour l’occupant. A contrario, cette solution est protectrice pour la collectivité.

  1. Un régime défavorable à l’occupant

La solution retenue par la Cour de Cassation a pour conséquence d’entrainer l’application du régime de la convention d’occupation précaire au lieu de celui du régime des baux commerciaux.

Dans le cadre de la convention d’occupation précaire, le propriétaire du local peut mettre fin à l’occupation à tout moment, sans préavis et sans indemnité.

Dans le cadre du contrat de bail commercial, le bailleur ne peut mettre fin au contrat qu’au terme du contrat soit 9 ans[12], il devra respecter un préavis de 6 mois[13] et procéder au versement d’une indemnité d’éviction[14].

En l’espèce, un congé a été notifié au preneur après 19 années d’occupation et alors que le local avait fait l’objet d’un déclassement 8 années auparavant. L’application du régime de la convention d’occupation précaire lui a ainsi nécessairement été très défavorable.

Et on peut s’interroger quant à l’opportunité de maintenir le preneur dans une telle précarité alors même que non seulement le bien avait été déclassé mais qu’il avait ensuite été cédé à une personne privée…

2. Une solution protectrice des intérêts de la collectivité

La solution retenue par la Cour de Cassation a en revanche le mérite d’être protectrice des intérêts de la collectivité. Elle permet en effet d’éviter que la collectivité de se trouver enfermer dans un contrat bail, qu’elle n’a pas voulu conclure, au seul motif du déclassement du bien.

Pour autant, certains publicistes telles que le Professeur Philippe Yolka estiment qu’il serait préférable de retenir que le déclassement bien met fin à la convention d’occupation précaire. Cette solution aurait le mérite de la simplicité (notamment dans la détermination de la juridiction compétente et des règles applicables). Et elle permettrait d’éviter de créer « une sorte de quasi-domanialité publique d’origine contractuelle »[15].

[1] CE 21-1-1949 : Lebon p. 27 ; CE 28 avr. 1965, Association T., AJDA 1965. 655, note J. Lamarque

[2] C.Cass. Ass. Pl. 17 mai 2002, n°00-11.664

[3] Civ. 3ème 24 janv. 1996, n°94-12.952;  Civ. 3ème 19 déc. 2012, n°11-10.372

[4] Civ. 1ère 4 juillet 1995, n°93-14.634

[5] Civ. 3ème  29 avril 2009, n°08-13.308 par exemple

[6] C.Cass. 1ère civ. 19 mars 2015, n°13-27.199

[7] C.Cass. 19 nov. 2003, n°02-15.887

[8] C.Cass. 3ème civ. 19 nov. 2003, n°02-15.887; C.Cass. 3ème civ. 29 avril 2009, n°08-13.308; C.Cass. 3ème civ. 9 nov. 2004, n°03-15.084; C.Cass. 3ème civ. 29 avril 2009, n°08-10.506

[9] C.Cass. Com 16 juin 1959, Bull. civ. 1959 III n°271; C.Cass. 3ème civ. 27 avril 2007, n°16-14.187; C.Cass. 3ème civ. 5 mars 1997, n°95-12.384

[10] C.Cass. 3ème civ. 19 nov. 2003, n°02-15.887; C.Cass. 3ème civ. 29 avril 2009, n°08-13.308; C.Cass. 3ème civ. 9 nov. 2004, n°03-15.084; C.Cass. 3ème civ. 29 avril 2009, n°08-10.506; Article L.145-5-1 du code de commerce

[11] C.Cass. 3ème civ. 8 juin 2017, n)16-24.045

[12] Article L.145-4 du code de commerce

[13] Article L.145-9 du code de commerce

[14] Article L.145-14 du code de commerce

[15] Le sort des contrats domaniaux en cas de déclassement, Philippe YOLKA, La semaine juridique Administrations et collectivités territoriales n°3, 14 janvier 2013, n°2011