Les limites du droit de préemption institué en matière de bail commercial

Exposé des faits

Dans le cadre d’un arrêt rendu le 17 mai 2018 (C.Cass. 3ème civ. 17 mai 2018, n°17-16.113), la Cour de Cassation a eu l’occasion de se prononcer sur le champ d’application de l’article L.145-46-1 du code de commerce, relatif au droit de préemption du locataire, instauré par la loi PINEL du 18 juin 2014.

Une SCI composée de quatre associés était propriétaire d’un immeuble et d’un terrain. L’immeuble était donné à bail à un locataire et le terrain à deux autres locataires.

 Le 20 avril 2017, après la dissolution anticipée de la SCI, le liquidateur amiable a assigné les associés en autorisation de vente de l’ensemble immobilier aux enchères publiques.

Dans le cadre de l’action au fond, deux des associés ont soutenu que la société locataire de l’immeuble, dont l’un d’entre eux était le gérant, était fondée à revendiquer le bénéfice d’un droit de préemption. On ignore la suite qui a été donnée à leur demande dans le cadre de la première instance.

Présentation de la procédure d’appel

Dans le cadre d’un arrêt en date du 14 février 2017, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, a débouté les deux associés de leur demande estimant que les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce étaient inapplicables :

  • En cas de vente judiciaire
  • En cas de cession globale d’un ensemble immobilier composé de plusieurs locaux commerciaux

Les deux associés se sont pourvus en cassation.

Arguments du pourvoi

Dans le cadre de leur pourvoi, les deux associés faisaient valoir que les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce étaient parfaitement applicables en cas de vente judiciaire, le prix de vente pouvant alors être évalué par Expert.

Ils ajoutaient qu’en cas de licitation ce droit de préemption devrait s’appliquer avant la vente par licitation et non après celle-ci.

Ils faisaient encore valoir que le bien vendu ne comportaient que des locaux commerciaux, si bien que l’exception prévue par l’article L.145-46-1 du code de commerce était inapplicable.

Problèmes de droit de droit

Deux principales questions étaient posées à la Cour de Cassation :

  • Le droit de préemption est-il applicable lorsque l’ensemble immobilier ne comprend que des locaux commerciaux ?
  • L’article L.145-46-1 du code de commerce est-il applicable dans l’hypothèse d’une licitation par vente aux enchères publiques ?

Exposé de la solution de la Cour de Cassation

Dans le cadre de sa décision, la Cour de cassation indique que :

« La vente aux enchères publiques de l’immeuble, constituant l’actif de la SCI en liquidation, était une vente judiciaire et relevé que la société Jordane n’était locataire que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à d’autres sociétés, la cour d’appel, qui n’avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a à bon droit déduit que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’étaient pas applicables et que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par la société Jordane ; »

La Cour de Cassation rejette en conséquence le pourvoi.

Il résulte de la solution de la Cour de Cassation que le droit de préemption du locataire est écarté dès lors qu’il n’occupe pas l’ensemble de l’immeuble vendu, peut important que l’ensemble commercial ne comprenne que des locaux commerciaux.

A la lecture de cette décision, on comprend également que l’article L.145-46-1 du code de commerce est inapplicable en cas de vente aux enchères publiques.

Dans cet arrêt, très riche en enseignements, la Cour de Cassation est ainsi venue préciser le champ d’application du droit de préemption édicté à l’article L.145-46.1 du code de commerce en fonction d’une part de la composition du bien vendu (I) et d’autre part des modalités de la vente (II).

I- Le droit de préemption du locataire écarté en cas de cession globale de l’ensemble immobilier

L’article L.145-6-1 du code de commerce instauré par la loi PINEL du 18 juin 2014, avait donné lieu à de nombreux commentaires de doctrine. La rédaction de cet article et en particulier de son alinéa 6 soulevait en effet de nombreuses interrogations.

Dans l’arrêt étudié la Cour de Cassation aurait pu s’en tenir au caractère judiciaire de la vente pour écarter l’application du droit de préemption du locataire. Néanmoins, elle ne le fait pas, apportant ainsi des précisions sur l’interprétation de l’alinéa 6 de l’article L.145-6-1 du code de commerce (A).

Néanmoins, la solution apportée par la Cour de Cassation est très controversée (B).

A) La mise en œuvre de l’alinéa 6 de l’article L.145-6-1 du code de commerce

L’article L.145-6.1°6 du code de commerce édicte plusieurs hypothèses dans le cadre desquelles le droit de préemption du locataire est écarté (1). Néanmoins, la rédaction de cet article est maladroite et son application appelait des précisions (2).

1.Les exceptions telles qu’édictées par l’article L.145-46-1 du code de commerce

L’article L.145-46-1°6 du code de commerce dispose que :

« Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. »

A la lecture de cette disposition ont peut retenir que le droit de préemption doit être écarté dans les cas suivants :

  • Cession réalisée au profit d’un acquéreur qualifié par les textes
    • Cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint
    • Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial
  • Cession globale
    • Cession unique de locaux commerciaux distincts: à la lecture de cette exception on comprend qu’il n’est pas nécessaire que la totalité de l’immeuble soit cédée, il suffit qu’au moins deux locaux commerciaux soient cédés.
    • Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial: à la lecture de cette formulation on comprend qu’il n’est pas nécessaire que la totalité de l’immeuble soit cédée. Mais on peut s’interroger sur l’application de cette exception dans l’hypothèse où la vente concerne à la fois des locaux commerciaux et des locaux non commerciaux.
    • Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux: à la lecture de cette exception on comprend que dès lors que l’immeuble vendu comprend plusieurs locaux commerciaux, le droit de préemption n’est pas applicable. Dans cette hypothèse, le fait que l’immeuble comprenne également des locaux non commerciaux semble indifférent.

2. La mise en œuvre de l’alinéa 6 de l’article L.145-46-1 du code de commerce par la Cour de Cassation

Dans l’arrêt commenté, nous nous trouvions dans l’hypothèse d’une cession globale.

Pour autant, à la lecture de l’arrêt commenté, il est difficile de savoir quelle est l’exception qui a été appliquée par la Cour de Cassation. Cette dernière évoque « un ensemble immobilier » dont « la société Jordane n’était locataire que pour partie ».

L’utilisation du terme « ensemble immobilier » est équivoque. La Cour de Cassation faisait elle référence à « l’ensemble commercial » ou à « l’immeuble » visé par les textes ?

Compte tenu des faits de l’espèce, on aurait pu supposer qu’elle entendait ferait référence à un ensemble commercial. En effet, compte tenu de l’existence de deux parcelles aménagées de manière distincte (l’une construite et l’autre non), on pouvait retenir l’existence de deux immeubles distincts : d’une part l’immeuble occupé par la société Jordane et d’autre part l’immeuble occupé par les deux autres sociétés commerciales.

Toutefois, à la fin des motifs, la Cour de Cassation indique que la Cour d’Appel a retenu à bon droit que :

« les dispositions de l’article L.145-46 du code de commerce n’étaient pas applicables et que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par la société Jordane ».

On pourrait donc en déduire que la Cour de Cassation a estimé qu’on était dans l’hypothèse d’une cession d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

Ainsi, la mise en œuvre de l’alinéa 6 de l’article L.145-46-1 du code de commerce par la Cour de Cassation est assez incertaine. La Cour de Cassation semble estimer qu’il importe peu que l’immeuble comprenne ou non des locaux non commerciaux. Ce qui importe, c’est que la cession soit globale.

Mais, se posera la question de savoir si cette analyse vaut pour les trois exceptions relatives à la cession globale ou pour seulement une partie d’entre elles. On comprend ainsi que la doctrine soit très prudence sur la portée de la solution examinée.


B) L’interprétation
l’alinéa 6 de l’article L.145-46-1 du code de commerce retenue par la Cour de Cassation controversée

Compte tenu du manque de clarté de l’arrêt étudié, il a fait l’objet de lectures et d’analyses diverses selon les auteurs de doctrine (1). Du point de vue des praticiens, si cet arrêt venait à être conforté par la suite, elle aurait le mérite d’opérer une simplification des règles applicables (2).

1.Les analyses divergentes de la doctrine

Lors de l’adoption de l’article L.145-46-1 du code de commerce, la doctrine avait pressenti une difficulté d’interprétation de ce texte, dont il a pourtant été confirmé qu’il est d’ordre public[1].

Aussi, afin d’anticiper l’interprétation qui pourrait être faite de ce texte, la doctrine avait examiné les travaux parlementaires et en avait déduit que l’ensemble vendu devait également comprendre des locaux non commerciaux pour que le droit de préemption soit écarté[2].

Ainsi, on comprend pourquoi les deux associés ont développé dans le cadre du pourvoi l’argument selon lequel le droit de préemption des locataires ne devait pas être écarté en l’absence de locaux non commerciaux.

Mais la Cour de Cassation a fait le choix de s’en tenir à une lecture littérale du texte, déstabilisant ainsi une partie de la doctrine.

En outre, ainsi que le relèvent Messieurs VIUDES et ROUSSEL, diverses lectures de l’arrêt rendu par la Cour de Cassation sont possibles[3].  D’ailleurs, leur lecture diffère sensiblement de celle réalisée par Monsieur KENDERIAN[4].

En conséquence, il apparait nécessaire d’attendre que la Cour de Cassation vienne confirmer et préciser sa position concernant l’interprétation de l’alinéa 6 de l’article L.145-46-1 du code de commerce.


2. Une simplification appréciée par le praticien

Du point de vue du praticien, la solution édictée par la Cour de Cassation peut être vue comme simplificatrice. Il n’y aurait pas lieu de s’attacher à la lettre du texte et de déterminer dans quelle exception, l’affaire peut s’inscrire.

Plus simplement, le droit de préemption serait écarté lorsqu’il y a cession d’un ensemble immobilier au sens large et que le locataire ne prend à bail qu’une partie de ce dernier. L’exception ainsi édictée apparait plus facilement applicable que celle prévue par les textes, apportant ainsi davantage de sécurité juridique.

En outre, celle solution aurait pour mérite de faciliter la mise en œuvre du droit de préemption. Ce dernier serait ainsi écarté en cas de cession globale d’un immeuble et de pluralité de locataires, évitant ainsi un concours entre les droits de préemption des différents locataires.

Enfin, cette solution est conforme aux diverses réponses ministérielles[5] selon lesquelles, le droit de préemption n’est pas applicable en cas de cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial.


II- Le droit de préemption écarté en cas de vente judiciaire de l’immeuble

La Cour de Cassation estime que le droit de préemption du locataire doit écarté en cas de vente judiciaire de l’immeuble. La solution ne s’imposait pas avec évidence à la lecture du texte (A) mais est équilibrée (B).

Le lettre du texte ne permettait pas, de conclure de manière évidente que le droit de préemption du locataire devait être écarté dans l’hypothèse d’une vente judiciaire (1). Toutefois, compte tenu des modalités d’exercice du droit de préemption du locataire, cette solution ne pouvait qu’être retenue par la Cour de Cassation.

1.La seule analyse littérale de l’article L.145-42-1 du code de commerce ne permettant pas d’écarter l’application du droit de préemption en cas de vente judiciaire de l’immeuble.

En premier lieu, il convient de relever que si l’article L.145-42-1 du code de commerce énumère une série de cas dans lesquels le droit de préemption du locataire est écarté, l’hypothèse d’une vente judiciaire n’est pas évoquée.

Ensuite, le texte ne soumet pas expressément l’application du droit de préemption à l’hypothèse d’une vente amiable. L’article L.145-46-1 du code de commerce dispose que :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ».

Il est ainsi fait référence à une intention du propriétaire de vendre l’immeuble. Certains auteurs ont pu interpréter cette disposition comme soumettant l’exercice du droit de préemption du locataire à la condition que la vente soit réalisée amiablement.

Toutefois, le fait que la vente soit réalisée judiciairement, ne signifie pas que le propriétaire n’y a pas consenti (au moins en son principe). La vente judiciaire du bien n’est pas réalisé dans la seule hypothèse d’une saisie immobilière réalisée par un créancier. L’arrêt étudié en est une bonne illustration.

En effet, dans cet arrêt les associés avaient décidé de procéder à la liquidation de la société. Cela impliquait de procéder à la réalisation de l’actif et donc à la vente du ou des bien immobilier. Le choix de recourir à la vente judiciaire s’expliquait ainsi vraisemblablement pas l’absence d’accord des associés sur le prix de vente du bien et non par l’absence d’accord sur le principe même de la vente.

Pour autant, lorsque l’on s’attache à étudier les modalités pratiques d’exercice du droit de préemption du locataire, la position de la Cour de Cassation s’impose avec évidence.

2. L’exercice du droit de préemption du locataire, ne pouvant en pratique être envisagé qu’en cas de vente amiable du bien

Contrairement au droit de préemption d’une Commune qui est exercée après que le vendeur ait trouvé un acquéreur, l’exercice du droit de préemption du locataire a lieu en amont de la vente.

L’article L.145-46-1 du code de commerce dispose ainsi que :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les modalités de la vente envisagée ».

Ainsi, la mise en œuvre du droit de préemption du locataire suppose de définir préalablement le prix et les modalités de la vente envisagée. Or précisément, dans le cadre de la vente judiciaire du bien, le prix de vente n’est déterminé qu’à l’issue des enchères.

Cet argument avait manifestement été retenu par la Cour de Cassation pour écarter le droit de préemption du locataire. Les associés y répondaient dans le cadre de leur pourvoi en indiquant que la licitation « n’était pas le seul moyen pour fixer le prix des murs, celui-ci pouvant être évalué par expert ».

Et il est vrai qu’on pourrait parfaitement envisager de mettre en place un droit de préemption dans une hypothèse de vente judiciaire. Néanmoins, cela supposerait une modification du texte de l’article L.145-46-1 du code civil, qui ne prévoit pas le recours à un Expert pour fixer le prix de vente proposé au locataire.

Il sera en outre fait observer qu’à défaut d’accord concernant le prix de vente d’un bien immobilier, deux procédures peuvent être envisagées : une demande d’autorisation judiciaire à vendre le bien à un prix déterminé (souvent fixé grâce à une expertise) ou une vente judiciaire.

Dire que le droit de préemption pourrait être mis en place même à défaut d’accord des associés sur le prix de vente de l’immeuble au motif qu’ils pourraient faire fixer en recourant à une expertise, ce serait leur imposer le recours à la première des deux procédures.

Finalement, la solution retenue par la Cour de Cassation apparait ainsi opportune en pratique. Elle permet en outre d’assurer l’équilibre des intérêts en présence.

B) Une solution permettant de ménager tant l’intérêt du bailleur que celui du locataire

La solution de la Cour de Cassation apparait opportune en pratique car elle permet de ménager tant les intérêts du bailleur (1) que du locataire (2).

1.Une solution préservant le droit de propriété du bailleur

La fixation d’un droit de préemption au profit du locataire vient limiter le droit du propriétaire de disposer de son bien comme il l’entend. C’est ainsi une limite au droit de propriété du bailleur.

En conséquence, les juges ont toujours interprété de manière restrictive les dispositions mettant en place un droit de préemption, que ce soit de manière conventionnelle ou légale.

L’arrêt étudié s’inscrit dans cette jurisprudence et permet ainsi de préserver l’intérêt du bailleur de vendre son bien selon les conditions qui lui sont le plus favorable sans pour autant porter une atteinte excessive aux intérêts du locataire.

2. Une solution ne portant pas une atteinte excessive aux intérêts du locataire

Le droit de préemption mis en place par l’article L.145-46-1 du code de commerce, est un droit de préférence accordé au locataire lorsque le bailleur entend vendre son bien immobilier.

La procédure mise en place est destinée à permettre au locataire d’avoir l’opportunité d’acquérir un bien immobilier, sans que le bailleur ne puisse profiter de son intérêt particulier pour le local afin de lui imposer un prix plus élevé.

La vente judiciaire du bien immobilier permet de préserver ces intérêts. La vente faisant l’objet d’une publicité préalable, le locataire pourra en être informé et participer aux enchères. Par ailleurs, le locataire pourra bénéficier du meilleur prix possible compte tenu marché, le plus offrant reportant l’enchère.

Dans l’espèce, il est certain que le locataire avait connaissance la vente judiciaire puisque son gérant était aussi l’un des associés de la société liquidée. Elle pouvait donc se porter acquéreur du bien. L’action engagée par les associés, s’explique par les modalités plus contraignantes de la vente judiciaire pour le candidat à l’acquisition.

Par exemple, dans le cadre d’une vente judiciaire, le candidat à l’acquisition doit faire preuve de sa solvabilité pour pouvoir présenter une offre. Il doit ainsi disposer d’une caution bancaire ou d’un chèque de banque de 10% du montant de la mise à prix. Il doit en outre enchérir par l’intermédiaire d’un avocat, ce qui représente un cout.

En outre, il n’existe pas de délai de rétractation et l’acquéreur ne peut pas présenter son enchère sous réserve d’une condition suspensive d’obtention de prêt. L’acquisition d’un bien dans le cadre d’une vente judiciaire est ainsi plutôt réservée aux candidats à l’acquisition disposant déjà des fonds.

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[1] C.Cass. 3ème civ. 28 juin 2018, n°17-14.605

[2] V. Ch.-E. Brault et M.-L. Sainturat, Les dispositions relatives au transfert de la propriété du bail et de l’immeuble, in dossier Loi du 18 juin 2014, Loyers et copr. 2014, art. 5, spéc. n° 49 ; J. Monéger et F. Kendérian, Premiers regards sur les dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relatives au bail commercial, RTD com. 2014. 535, spéc. 556, n° 72 ; F. Planckeel, étude préc., AJDI 2014. 595, spéc. 597 ; B.-H. Dumortier, étude préc., AJDI 2015. 759, spéc. 762, et obs. in J.-Cl. Bail à loyer, fasc. 1455, préc., n° 74 ; F. Roussel, B. Saintourens et Ph. Viudès, étude préc., Dr. et patr. janv. 2015. 28, spéc. I-C-2°.

[3] Champ d’application du droit de préférence du locataire commercial : première jurisprudence entre clair et obscur, ADJI 2018, p578

[4] Précisions de la Cour de Cassation sur le nature et le champ d’application du droit de préemption du locataire commercial, RDT COM 2018, p605

[5] Rép min. n°92592, JOAN Q 12 avril 2016, p3106, ADJO 2016. 482 ; Rép.min. n°98594, JOAN Q 6 déc. 2016, p.10078 ADJI 2017. 162 ; Rép. Min n°5054 du 14 août 2018, BRDA 2018, n°18, p.12