Peut-on annuler une vente en raison du coronavirus ?

COVID 19 et vente immobilière. Avec la crise du coronavirus, certains acheteurs craignent un effondrement du marché immobilier ou une dégradation de leur situation financière et souhaitent mettre fin à leur achat immobilier.

Néanmoins, le coronavirus n’est pas, en lui-même, un motif permettant de remettre en cause une vente. Il pourra seulement conduire au report de la vente.

Mais il restera possible de renoncer à la vente selon les modalités habituelles. Plus le processus de la vente sera avancé, plus il sera difficile d’y renoncer.

1ère étape : offre d’achat acceptée

En théorie, en application des dispositions de l’article 1113 du code civil, la vente sera parfaite dès rencontre de l’offre et de l’acceptation. Toutefois, conformément à l’article 1114 du code civil, cette formation du contrat suppose que l’offre comprenne les éléments essentiels du contrat envisagé et la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

A ce stade, le vendeur et l’acquéreur pourront tenter de se dégager de la vente, en indiquant que l’offre était trop imprécise. En effet, dans l’hypothèse de ventes d’un appartement ou d’une maison, en général l’offre ne mentionnera pas les références cadastrales du bien vendu, les différentes conditions suspensives, la date limite de réitération de la vente…

Côté acquéreur : A ce stade l’acquéreur non professionnel, peut se rétracter librement sans avoir à indiquer un quelconque motif et sans forme particulière.

Etape n°2 : l’avant-contrat

Compte tenu de l’importance d’une vente immobilière et de sa complexité, il est systématiquement procédé à la signature d’un avant-contrat. Il en existe principalement deux types : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente.

Promesse unilatérale de vente : le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acquéreur à un prix et des conditions déterminées. L’acquéreur dispose d’une option : acquérir ou ne pas acquérir le bien.

La promesse synallagmatique de vente (=compromis de vente): le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acquéreur à un prix et des conditions déterminées. L’acquéreur s’engage à acquérir ce bien à ce prix et à ces conditions.

Dans les deux hypothèses, il sera en général prévu des conditions suspensives de vente qui devront être levées dans un certain délai, à l’issue duquel les parties signeront l’acte réitératif de vente.

COVID-19 et vente immobilière L’état d’urgence sanitaire ne fait pas obstacle à la signature de ces contrats. En effet, l’article 1 du décret n°2020-395 du 3 avril 2020, autorise les notaires à signer les actes notariés par voie électronique durant la période du 12 mars et le 10 Août 2020 (sauf nouvelle prorogation de l’état d’urgence sanitaire).

A ce stade, différents motifs pourront justifier qu’il soit mis fin à la vente, en général à l’initiative de l’acquéreur.

  • Rétractation de l’acquéreur

A l’issue de la signature de la promesse ou du compromis de vente, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de 10 jours (article 271-1 du code de la construction et de l’habitation). Durant cette période il pourra se rétracter librement, sans avoir à justifier d’un motif. La rétractation doit avoir lieu par courrier recommandé avec accusé de réception.

COVID 19 et vente immobilière L’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 est venue préciser que les délais de réflexion et de rétractation courent normalement durant la période d’état d’urgence sanitaire.

  • Défaut de réalisation des conditions suspensives

Si les conditions suspensives ne sont pas remplies dans les délais fixés dans le contrat, alors ce dernier sera caduc en application de l’article 1186 du code civil. Vendeur et acquéreur pourront ainsi se dégager de la vente. Exemple : si l’acquéreur n’obtient pas son crédit dans les délais fixés au contrat

Toutefois, en application de l’article 1304-4 du code civil, celui dans l’intérêt duquel la condition suspensive avait été rédigée, pourra y renoncer. Exemple : l’acquéreur pourra renoncer à la condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit et décider de financer l’achat avec ses fonds propres.

COVID 19 et vente immobilière– En application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, le délai alloué pour la levée des conditions suspensives sera suspendu entre le 12 mars et le 23 juin 2020.

  • Choix de l’acquéreur de ne pas lever l’option

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de le vente, l’acquéreur, une fois son délai de rétractation expiré, pourra décider de ne pas lever l’option qui lui a été offerte par le vendeur d’acheter le bien.

Dans cette hypothèse, il devra néanmoins verser au vendeur le montant prévu à l’acte au titre de « l’indemnité d’immobilisation ».

Dans le cadre du compromis de vente, cette possibilité de renoncer à la vente, sans motif, après l’expiration du délai de rétractation, n’existe pas. Si l’acquéreur refuse de poursuivre la vente, le vendeur pourra obtenir judiciairement, à son choix, soit la vente forcée du bien, soit le versement de l’indemnité prévue au contrat (clause pénale ou indemnité d’immobilisation) soit le versement de dommages et intérêts.

Etape n°3 : Signature de l’acte réitératif de vente

COVID 19 et vente immobilière -L’état d’urgence sanitaire ne fait pas obstacle à la signature de l’acte réitératif de vente. En effet, l’article 1 du décret n°2020-395 du 3 avril 2020, autorise les notaires à signer les actes notariés par voie électronique durant la période du 12 mars et le 10 août 2020 (sauf nouvelle prorogation de l’état d’urgence sanitaire).

Après la signature de l’acte réitératif, la vente ne pourra plus être remise en question que dans ces conditions très restreintes : vice du consentement, vice caché, défaut de conformité du bien vendu.

Article mis à jour le 18/05/2020.