Le sort du contrat de bail en cas d’annulation de la vente conclue préalablement

Afin de permettre aux entreprises de financier leurs acquisitions de matériels, les praticiens ont imaginé proposer aux professionnels des complexes de contrats. Il en existe différents types mais l’opération consiste dans tous les cas à louer du matériel d’outillage, de transport ou même des biens immobiliers à usage professionnel, spécialement achetés par des entreprises qui en demeurent propriétaires.

Si ce mode de financement présente un intérêt fiscal pour le professionnel, il complexifie ses recours en cas de vice affectant le matériel professionnel. L’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 12 octobre 1993, n°91-17.621 en est une illustration.

Dans cette affaire, un professionnel avait fait le choix de recourir à ces complexes de contrats pour financer son matériel. Elle avait fait appel à cette fin à deux sociétés de financement, la société GENLEASE et la société LOCAFRANCE. Ces deux sociétés avaient fait l’acquisition du matériel auprès de la société PENTA SYSTEM puis avaient respectivement conclu avec le professionnel un contrat de location et un contrat de crédit-bail.

Le professionnel avait assigné au fond les sociétés GENLEASE, LOCAFRANCE et PENTA SYSTEM, aux fins d’obtenir l’annulation des contrats de vente et la résiliation consécutive des contrats de crédit-bail et de location. Par un arrêt en date du 23 mai 1991, la Cour d’Appel de Paris avait fait droit aux demandes du professionnel. Les sociétés LOCAFRANCE et GENLEASE se sont pourvues en cassation. Elles ont développé trois moyens devant la Cour de Cassation.

Tout d’abord, elles soutenaient que la résolution du contrat de vente ne privait pas le contrat de location de sa cause et n’emportait donc pas automatiquement la résiliation du contrat de location.

Ensuite, elles reprochaient à la Cour d’Appel d’avoir décidé que la résiliation du contrat de location produisait ses effets à la date de l’assignation, alors que la résolution du contrat de vente était postérieure à cette date.

Enfin, la société LOCAFRANCE reprochait à la Cour d’Appel d’avoir écarté la clause contractuelle prévoyant qu’en cas de résiliation du contrat de location consécutive à la résolution du contrat de vente, le locataire devait rembourser au bailleur le prix d’achat du matériel et lui verser une indemnité complémentaire.

La Cour de Cassation a en conséquence eu à répondre à trois questions :

  • La résolution du contrat de vente emporte t’elle la résiliation du contrat de location ?
  • Dans l’affirmative, à quelle date le contrat de location est-il résilié ?
  • En cas de résiliation du contrat de location consécutive à la résolution du contrat de vente, doit-il être fait application de la clause contractuelle mettant à la charge du locataire une indemnité spécifique ?

La Cour de Cassation a confirmé l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Paris en ce qu’il a retenu que la résolution du contrat de vente entrainait la résiliation du contrat de location et que le locataire était dispensé du règlement des loyers à compter de la date de l’assignation. En revanche, elle a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’Appel en ce qu’elle a écarté l’application de la clause contractuelle prévoyant le versement d’une indemnité « sans justifier sa décision par l’application de l’article 1152, alinéa 2 du cause civil ».

Néanmoins, un revirement de jurisprudence est intervenu depuis l’arrêt rendu par la Cour de Cassation en 2003, que ce soit s’agissant du sort du contrat de bail en cas de perte par le bailleur de sa qualité de propriétaire (I) ou s’agissant des effets de l’anéantissement du contrat de bail (II).

I- Le sort du contrat de bail en cas de perte par le bailleur de sa qualité de propriétaire

A la lecture de l’arrêt de la Cour de Cassation, on pourrait penser que la qualité de propriétaire du bailleur est une condition de validité du contrat de bail (A) et que la disparition de cette qualité entraine l’anéantissement du contrat de bail (B). Mais l’analyse est beaucoup plus complexe et la réponse de la Cour de Cassation finalement très vague.

A) La qualité de de propriétaire du bien donné à bail, une condition de validité du contrat de bail ?

L’ancien article 1108 du code civil disposait que :

« Quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention :

Le consentement de la partie qui s’oblige ;

Sa capacité de contracter ;

Un objet certain qui forme la matière de l’engagement ;

Une cause licite dans l’obligation. »

Intuitivement, on comprend qu’il est important que le bailleur soit propriétaire du bien qu’il donne à bail. Mais s’agit-il d’une condition de validité du contrat de bail ? Et dans l’affirmative, à quelle catégorie de l’ancien article 1108 du code civil faut-il faire référence ? La réponse n’est pas aisée.

Aucun texte ne fixe comme condition de validité du contrat de bail, la détention par le bailleur d’un droit de propriété sur le bien. D’ailleurs, dans l’hypothèse d’une sous-location par exemple, le bailleur n’est pas propriétaire du bien qu’il donne en sous-location.

Ainsi, traditionnellement, la Cour de Cassation considérait que le bail de la chose d’autrui n’est pas nul, mais simplement inopposable au véritable propriétaire[1]. Ainsi, tant que le locataire conserve la jouissance du bien, il sera tenu de verser au bailleur les loyers.

Dans certains cas la Cour de Cassation faisait même application de l’article 1673 du code civil dans l’hypothèse de l’annulation ou la résolution du titre de propriété de l’acquéreur bailleur, retenant que le vendeur est alors tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur[2].  L’objectif poursuivi est alors celui de la protection du locataire.

Toutefois, on constate que globalement les décisions prises tant par la Cour de Cassation que par les Juges du fonds dans le cadre de complexes de contrats, conduisent systématiquement à retenir l’anéantissement du contrat de location consécutivement à l’anéantissement du contrat de vente. Cela s’explique sans doute car dans cette hypothèse, il n’y a pas lieu de protéger le locataire d’une perte de son droit de jouissance dès lors que c’est ce dernier qui est à l’origine de l’action en résolution de la vente.

Les Juges fondaient tantôt leur décision sur l’absence de cause[3] tantôt, sur l’ancien article 1184 du code civil qui permet d’obtenir la résolution du contrat, lorsqu’une des parties ne satisfait pas à son obligation[4]. En réalité, aucune disposition du code civil n’était adaptée pour traiter cette problématique et la Cour de Cassation s’est finalement fondée sur l’indivisibilité ou l’interdépendance des conventions[5] pour justifier de l’anéantissement du contrat de bail consécutivement à l’anéantissement du contrat de vente. La solution a ainsi le mérite de ne s’appliquer que dans l’hypothèse de complexes de contrats et de préserver la protection des locataires dans les autres cas.

Ce revirement de jurisprudence est intervenu alors que le législateur avait introduit dans le code civil un article 1186 prévoyant que lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparait, les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition disparaissent également.

B) La sanction de la disparition rétroactive de la qualité de propriétaire du bien donné à bail : la résiliation du contrat de bail ?

Si la disparition de la qualité de propriétaire affectait la validité du contrat de bail, la sanction devrait être la caducité de ce dernier. Mais ce n’est pas le choix qui a été fait par la Cour de Cassation dans l’arrêt étudié. Cette dernière préfère prononcer la résiliation du contrat. Elle semble fonder sa décision sur les dispositions de l’ancien article 1184 du code civil. On pourrait en effet supposer que les restitutions consécutives à l’annulation du contrat de vente principal vont rendre impossible l’exécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

La solution n’est que moyennement satisfaisante car en pratique les demandes de résolution du contrat de vente et du contrat de bail sont formulées dans le cadre de la même procédure. Il est donc demandé au Juge de prononcer la résolution du contrat de bail pour une faute que le bailleur n’a pas encore commise.

C’est la raison pour laquelle la Cour de Cassation est revenue sur cette sanction, préférant désormais appliquer une sanction plus adaptée : la caducité[6]. Là encore le revirement jurisprudentiel est intervenu alors que le législateur avait introduit à l’article 1186 des dispositions prévoyant que lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparait, les contrats dont l’exécution est rendue impossible sont alors caducs. Mais qu’il s’agisse de caducité ou de résiliation du contrat, l’effet est le même : le contrat est anéanti.

II- Les conséquences de l’anéantissement du contrat de bail

L’anéantissement du contrat de bail met fin aux obligations réciproques des parties  (A). Il s’agit là de l’effet légal. Mais pour contourner cet effet légal défavorable, les financiers ont imaginé insérer dans les contrats des clauses dites de résolution. Se pose la question de savoir dans quelle mesure ces clauses sont applicables (B).

A) Les effets légaux de l’anéantissement du contrat de bail

Avec l’anéantissement du contrat, les droits et obligations des parties prennent fin. C’est donc fort logiquement, que le locataire sera dispensé de régler le loyer à son bailleur. Néanmoins, se posait la question de savoir à compter de quelle date le contrat de bail prend fin. A la date de l’assignation ? A la date du Jugement ? La solution a toute son importante lorsque l’on connait la durée moyenne des procédures judiciaires.

Si l’on suit le raisonnement de la Cour de Cassation, si le contrat de location est résilié c’est parce que suite aux restitutions consécutives à l’annulation du contrat de vente, le bailleur ne pourra plus remplir son obligation de délivrance. Le contrat de location devrait donc prendre fin au plus tôt à la date du jugement ordonnant ces restitutions. Ce n’est néanmoins pas la solution retenue par la Cour de Cassation dans le cadre de l’arrêt étudié. Elle considère en effet que le preneur est dispensé du paiement des loyers à compter du jour de sa demande judiciaire en résolution de la vente. Cette solution avait été confirmée par la suite[7].

Mais un revirement de jurisprudence est intervenu depuis lors. En effet, dans le cadre de sa décision du 13 avril 2018[8], la Cour de Cassation est venue considérer que :

« Qu’il y a lieu, dès lors, modifiant la jurisprudence, de décider que la résolution du contrat de vente entraîne, par voie de conséquence, la caducité, à la date d’effet de la résolution, du contrat de crédit-bail »

Le contrat de bail prend désormais fin à la même date que le contrat de vente (et non plus à la date de la demande en justice), ce qui est tout de même plus logique.

B) L’application des clauses de résiliation

L’opération consistant à mettre en place un ensemble complexe de contrats, présente un inconvénient majeur pour l’organisme financier, en sa qualité de bailleur, il se retrouve, par l’effet de l’article 1721 du code civil garant du bon fonctionnement du bien donné à bail.

Pour contourner, cette difficulté, les praticiens ont imaginé insérer dans le contrat de bail des clauses exonérant le bailleur de la garantie des vices affectant la chose donnée à bail, voire même transférant l’action en garantie des vices cachés au locataire afin de lui permettre d’exercer directement son recours auprès du fournisseur. Ces clauses, stipulées entre professionnels ont été considérées comme valables par les juridictions.

Néanmoins, la situation demeure moins favorable pour les organismes financiers que dans l’hypothèse de crédits classiques. En effet, la Cour de Cassation est venue préciser que l’annulation ou la résolution du contrat de vente emporte l’anéantissement du contrat de bail, ruinant ainsi toute chance pour le financier de réaliser un bénéfice.

Les praticiens ont en conséquence imaginé insérer dans les contrats une clause prévoyant qu’en cas de résiliation du contrat de location en conséquence de la résolution du contrat de vente, le preneur était tenu du remboursement du prix d’achat du matériel et au versement d’une indemnité. La Cour de Cassation considérait traditionnellement que ce type de clause doit trouver à s’appliquer[9].

Dans l’affaire étudiée, la Cour de Cassation reproche à la Cour d’Appel d’avoir écarté l’application de cette clause sans justifier sa décision par l’application de l’ancien article 1152 alinéa 2 du code civil. Cet article est relatif au pouvoir de modulation confié au Juge s’agissant des clauses pénales. Néanmoins, la clause litigieuse peut difficilement être qualifié de clause pénale, alors même qu’elle met à la charge du locataire une indemnité indépendamment de toute inexécution contractuelle de sa part. On voit donc mal comment l’ancien article 1152 alinéa 2 du code civil pourrait trouver application.

Mais depuis l’affaire étudiée, la Cour de Cassation a opéré un revirement de jurisprudence, jugeant que :

« Mais attendu que la Cour de cassation jugeait jusqu’à présent que la résolution du contrat de vente entraînait nécessairement la résiliation du contrat de crédit-bail, sous réserve de l’application de clauses ayant pour objet de régler les conséquences de cette résiliation […]

Qu’il y a lieu, dès lors, modifiant la jurisprudence, de décider que la résolution du contrat de vente entraîne, par voie de conséquence, la caducité, à la date d’effet de la résolution, du contrat de crédit-bail et que sont inapplicables les clauses prévues en cas de résiliation du contrat »

Enfin, avec la réforme du droit des contrats, on pourrait désormais également imaginer faire échec à ce type de clause en invoquant les dispositions de l’article 1171 du code civil. Ce dernier dispose que :

« Dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. »

On peut estimer que dans ces contrats, la clause qui met à la charge du locataire une indemnité alors même qu’il n’a commis aucune faute et que le contrat est résilié en raison de l’impossibilité pour le bailleur de remplir ses propres obligations créée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

[1] C.Cass. 3ème civ .13 fév. 1985, n°82-14.220 ; C.Cass. 3ème civ. 7 oct. 1998, n°96-20.409

[2] C.Cass. ch. Soc. 16 mai 1961 Bull. 526

[3] CA MONTPELLIER, 1ère ch. 23 mars 1994, JurisData n°045647

[4] C.Cass.  ch. Mixte, 23 nov. 1990, n°88-16.883

[5]Ch. mixte., 17 mai 2013, pourvois n° 11-22.768 et n° 11-22.927, Bull. 2013

[6] C.Cass. Chambre mixte, 13 avril 2018, 16-21.345

[7] C.Cass. Com. 12 déc. 1995, n°93-21.703

[8] C.Cass. Ch. mixte, 13 avril 2018, 16-21.345

[9] C.Cass.ch. Com. 6 oct 2009, n°08-17.765; C.Cass. Com. 28 janv. 2003, n°01-00.330