Responsabilités en cas d’incendie d’un local donné à bail

By Category: Droit des contrats et de la consommation, droit locatif

Les règles instaurées par le code civil en matière de bail permettent l’exercice de recours en cas d’incendie d’un local donné à bail indépendamment de toute faute. Ces recours pourront ainsi être exercés même dans l’hypothèse où l’origine de l’incendie sera indéterminée. Ce système permet ainsi de palier aux problèmes probatoires inhérents aux incendies, les preuves étant souvent détruites par le feu. Elle entraine en revanche, des jeux complexes de recours entre les différents intervenants.

I- Le recours du bailleur contre son locataire

Le recours du bailleur contre son locataire est fondé sur les dispositions des articles 1733 et 1734 du code civil.

Le locataire est présumé responsable de l’incendie (article 1733 du code civil). S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie proportionnellement à la valeur locative de la partie d’immeuble qu’ils occupent (article 1734 du code civil). Le locataire pourra s’exonérer de sa responsabilité s’il démontre être dans l’un des cas suivants :

S’il est établi que l’incendie a pris naissance dans un lieu affecté à l’usage commun des locataires, la présomption de responsabilité des locataires ne joue pas (C.Cass. 7 juin 1968, Bull. civ. n°158 ; C.Cass. 1ère civ. 18 juillet 1978, n°77-11.503).

Lorsque la présomption de responsabilité n’est pas applicable, le bailleur ne peut engager la responsabilité de son locataire qu’en démontrant l’existence d’une faute de ce dernier à l’origine de la naissance de l’incendie ou de sa propagation en application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

A noter : Cette présomption de responsabilité du locataire s’applique strictement aux rapports entre le locataire et son bailleur. Elle ne s’applique donc pas entre le bailleur et le sous-locataire (C.cass. 3ème civ. 7 juillet 2016, n°15-12.370), ni entre le nu-propriétaire et le locataire (C.Cass. 3ème civ. 23 nov. 1993, n°92-13.531). Elle ne s’applique pas en matière de contrat de location gérance (C.Cass. Com. 21 avril 1992, n°90-17.202).

A lire : commentaire de l’arrêt du 1er octobre 2203, n°02-11.557 (correction séance 3)

II- Le recours du locataire contre son bailleur

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible du bien. Il sera ainsi responsable des dommages causés à son locataire en cas d’incendie (C.Cass. 3ème civ. 19 mai 2004, n°02-19.730 ; 02-19.908 ; 02-20.106), à la condition bien sûr que le locataire ne soit pas (présumé) responsable de l’incendie).

Toutefois l’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur des troubles que les tiers apportent par voie de fait à sa jouissance. Etant précisé que les autres locataires du bailleur ne sont pas considérés comme des tiers au sens de l’article 1725 du code civil (C.Cass. 3ème civ. 16 nov. 1994, n°93-11.184). Le bailleur ne pourra s’exonérer de sa responsabilité qu’en démontrant que l’incendie a pris naissance dans un local dont il n’est pas le propriétaire.

Il pourra également s’exonérer de sa responsabilité en démontrant l’existence d’un cas de force majeure. Etant précisé que l’incendie dont la cause est indéterminée ne constitue pas un cas de force majeure (C.Cass. 3ème civ. 12 juillet 2018, n°17-20.696).

A lire : commentaire de l’arrêt du 19 mai 2004, n°02-19.730

III- Les autres recours

En l’absence de contrat de bail entre le demandeur et le défendeur à l’action en responsabilité, il sera fait application des règles de droit commun édictées au titre de la responsabilité délictuelle. Ce sera par exemple le cas pour les recours entre les différents locataires, ou encore pour les recours des voisins

En application de l’article 1242 alinéa 2 du code civil, le demandeur devra démontrer une faute du défendeur à l’origine de la naissance de l’incendie ou de sa propagation.

IV- Pour aller plus loin