La responsabilité du locataire à l’égard de son bailleur en cas d’incendie

Le code civil de 1804 a instauré des règles spécifiques de responsabilité en matière d’incendie. L’objectif est de multiplier les responsables et les garants afin de faciliter l’indemnisation de ce type de sinistre. L’incendie était alors considéré comme un risque majeur. Ces règles présentent encore toute leur utilité aujourd’hui, les techniques actuelles ne permettant pas toujours d’identifier l’origine des incendies. L’application de ces règles est néanmoins complexe dans le cadre des baux. L’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 1er octobre 2003, n°02-11.557 en est une illustration.

Un immeuble appartenant à la société SOCOFRA avait été donné pour partie à bail à un locataire. Un incendie prenait naissance dans l’immeuble et la société SOCOFRA était indemnisée par son assureur, la société LA SUISSE D’ASSURANCES.

La société LA SUISSE D’ASSURANCES, subrogée dans les droits et actions de la société SOCOFRA assignait en responsabilité le locataire et son assureur le GAN. Elle sollicitait le remboursement des indemnités versées à son assurée en application des dispositions de l’article 1733 du code civil, aux termes desquelles la responsabilité du locataire est présumée en cas d’incendie.

La Cour d’Appel de Paris, dans un arrêt du 27 novembre 2001, l’avait déboutée de sa demande au motif que le bailleur disposait, à l’exception du lot donné à bail, de l’ensemble du bâtiment dont elle pouvait user comme l’aurait fait un locataire, étant seule à y avoir accès et à pourvoir y entreposer ce qu’elle voulait.

La question qui se posait à la Cour de Cassation était la suivante : pour retenir l’existence d’une jouissance privative du bailleur, les Juges peuvent il se fonder sur le droit de jouissance dont dispose le bailleur, en l’absence de contrat de bail conclu pour ce local ?

La Cour de Cassation répond par la négative. Elle indique « qu’en statuant ainsi, sans caractériser l’existence d’une jouissance effective par la bailleresse de la partie d’immeuble incendié dans des conditions assimilables à celle d’un locataire, la Cour d’Appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

L’application des dispositions des articles 1733 et 1734 du code civil est écartée (II) lorsque le bailleur occupe lui-même une partie de l’immeuble (I).

I- L’occupation du local par le bailleur assimilable à celle d’un locataire faisant échec à l’application des dispositions des articles 1733 et 1734 du code civil

En cas d’incendie d’un local donné à bail, le locataire est présumé responsable de ce dernier en application des dispositions des articles 1733 et 1734 du code civil.

L’application de ces dispositions est traditionnellement écartée dans l’hypothèse où le bailleur occupe une partie du local « comme un locataire » (A). Dans l’arrêt commenté, la Cour de Cassation est venue préciser qu’il appartient aux juges du fond de relever des éléments matériels caractérisant une jouissance effective du local par le bailleur (B) pour que la présomption de responsabilité du locataire soit écartée.

A) Une solution ancienne du bailleur assimilable au locataire

Lorsque le bailleur et le locataire occupent conjointement les locaux, la présomption instaurée par les articles 1733 et 1734 du code civil ne joue plus[1]. Cette solution est ancienne[2]. Elle peut trouver deux justifications : la première en droit et la seconde en opportunité.

En droit, il est de jurisprudence constante que les articles 1733 et 1734 du code civil ne sont applicables que dans les rapports bailleur/locataire, et non entre colocataires. Or on peut estimer que lorsque le bailleur occupe privativement le logement, il est assimilable à un locataire. Il n’y a alors pas lieu d’appliquer les dispositions des articles 1733 et 1734 entre ces deux « colocataires ».

Cette explication n’est que partiellement convaincante, car c’est occulter la double qualité du bailleur qui est alors à la fois propriétaire de l’immeuble et occupant. Une autre solution aurait consisté à distinguer les dommages subis par le bailleur en sa qualité de propriétaire (dommages à l’immeuble) et en sa qualité d’occupant (dommages aux biens meubles). Ce n’est néanmoins par le choix qui a été fait par la Cour de Cassation.

Une autre explication, résulterait dans l’esprit de la loi instaurant une présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie. Selon Eric LEDUC[3], professeur à l’université de Tours, le législateur avait instauré la présomption des articles 1733 et 1734 car au début du 19ème siècle, l’ossature des maisons était en bois et les occupants maniaient en permanence des matières inflammables pour s’éclairer, se chauffer ou se nourrir. Le risque que l’immeuble soit ravagé par un incendie imputable aux locataires était ainsi élevé sans que les bailleurs puissent s’en prémunir.

Dans l’hypothèse où le bailleur occupe également les lieux privativement, on peut estimer que ce dernier serait moins démuni[4]. Cette solution peut s’entendre dans l’hypothèse où bailleur et locataire partagent l’usage d’un garage par exemple. Mais cette explication n’est pas satisfaisante lorsque bailleur et locataire occupent des lots distincts.

La Cour de Cassation ne donne aucune justification à sa solution prétorienne. Mais afin de pouvoir exercer un contrôle sur les hypothèses dans lesquelles la présomption de responsabilité du locataire sera écartée, elle exige des juges du fond qu’ils précisent les éléments sur lesquels ils se fondent pour retenir une jouissance effective du bailleur.

B) L’occupation par le bailleur du local comme un locataire supposant la caractérisation d’une jouissance effective du bailleur

Pour que la présomption cesse de jouer, il faut que le bailleur occupe les lieux « dans les mêmes conditions qu’un locataire [5]». Dans l’affaire étudiée, la Cour de Cassation réalise un contrôle renforcé de cette occupation, exigeant que les Juges du fond précisent les éléments du dossier caractérisant l’existence d’une jouissance effective du bailleur.

Cette jouissance effective est par exemple caractérisée lorsque les Juges du fond relèvent que le bailleur s’était réservé l’usage d’un local dans lequel il avait mis des objets mobiliers ou des animaux.[6]

Mais il ne suffit pas de déterminer l’existence d’une jouissance, encore faut-il que cette dernière soit suffisante pour assimiler le bailleur à un locataire. Les juges du fond ont par exemple pu estimer que tel n’était pas le cas lorsque le bailleur a simplement entreposé du bois dans le local donné à bail[7] ou encore lorsque le bailleur n’occupait l’immeuble qu’à titre de résidence secondaire et était absent depuis plusieurs semaines lors de la survenance de l’incendie[8].

En l’espèce, le rappel des faits est succinct. Mais à la lecture de l’arrêt on peut supposer que les autres locaux étaient vacants. Dans cette hypothèse, le bailleur aurait certes eu la possibilité d’en jouir comme un locataire mais il n’avait pas forcément saisi cette option.

Bref, il ne suffit pas que le bailleur dispose d’un droit de jouissance, encore faut-il qu’il exerce ce droit.

II- La perte par le bailleur du bénéfice de la présomption de responsabilité édictée par les articles 1733 et 1734 du code civil

La solution retenue par la Cour de Cassation est sévère à l’égard du bailleur qui ne pourra plus obtenir l’indemnisation de son préjudice dans l’hypothèse d’un incendie ayant une origine indéterminée (A).

Cette affirmation est néanmoins à nuancer, la Cour de Cassation ayant retenu une exception à l’exception dans l’hypothèse où l’incendie a pris naissance dans le local donné à bail (B).

A) L’absence d’indemnisation du bailleur en cas d’incendie ayant une cause indéterminée

Lorsque le bailleur occupe privativement une partie de l’immeuble, il n’est pas fait application des dispositions des articles 1733 et 1734 du code civil. Il est alors fait application de l’article 1217 du code civil. Le bailleur ne pourra engager la responsabilité de son locataire qu’en démontrant l’existence d’une faute de ce dernier à l’origine de la naissance de l’incendie ou de sa propagation.

Cette preuve ne pourra généralement pas être apportée lorsque l’origine de l’incendie est indéterminée. Cela conduira inévitablement à faire supporter au bailleur (et son assureur) ses propres pertes.

C’est d’ailleurs, la solution qui avait été retenue dans l’arrêt rendu le 27 novembre 2001 par la Cour d’Appel de Paris. Cette dernière avait rejeté la demande d’indemnisation de l’assureur, subrogé dans les droits du bailleur, au motif que ce dernier occupait privativement une partie de l’immeuble.

Cette solution est sévère à l’égard du bailleur et de son assureur. Aussi, on comprend que la Cour de Cassation apprécie strictement les conditions conduisant à exclure l’application des dispositions des articles 1733 et 1734 du code civil.

La Cour de Cassation a d’ailleurs reconnu un tempérament important à cette solution : la présomption de responsabilité du locataire joue lorsque l’incendie a pris naissance dans le local occupé exclusivement par le locataire.

B) Le tempérament en cas d’incendie ayant pris naissance dans le local donné à bail au locataire

L’article 1734 du code civil dispose que :

« S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ;
A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ;
Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. »

La Cour de Cassation a eu l’occasion de déduire de cette disposition que lorsque l’incendie a pris naissance dans la partie du local occupée par le locataire, alors la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil est applicable[9].

Mais dans ce cas-là, pourquoi ne pas faire application des dispositions de l’article 1734 alinéa 1 du code civil, lorsque le bailleur occupait les lieux. Le locataire ne serait ainsi tenu à son égard que proportionnellement à la valeur locative de l’immeuble qu’il occupe.

*********************

 [1] C.Cass. 3ème civ. 15 fév. 1995, n°92-19.913

[2] C.Cass. 3ème civ. 30 nov. 1983, Bull. Civ. 3, n°250

[3] LexisNexis, Responsabilités civiles et assurances n°9, septembre 2020, étude 9

[4] LexisNexis, Responsabilités civiles et assurances n°1, janvier 2004, comm 12

[5] C.Cass. 3ème civ. 15 fév. 1995, n°92-19.913

[6] C.Cass. 3ème civ. 30 nov. 1983, n°82-14.206

[7] CA GRENOBLE, 2ème civ. 12 déc. 1994, JurisData n°1994-050360

[8] CA GRENOBLE, 2ème civ. 7 oct. 2007, n°2007-348139

[9] C.Cass. 1ère civ. 21 fév. 1995, n°92.13.859 ; C.Cass. 3ème civ. 2 avril 2003, n°01-11269