L’inapplicabilité de la loi du 6 juillet 1989 à la résidence secondaire

La loi du 6 juillet 1989 a institué un régime spécifique aux baux d’habitations, protecteur des locataires. L’objectif de cette loi, énoncé par l’article 1 est de protéger le droit fondamental au logement. Dès lors, cette protection est strictement limitée à la résidence principale du locataire. L’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 21 mars 2007, n°06-11.843 en est une illustration.

Le 9 septembre 1990, une société civile immobilière (SCI), donnait à bail un appartement à une locataire. L’appartement devant constituer l’habitation principale du locataire, le contrat de bail visait expressément les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relative au bail d’habitation. A compter de l’année 1997, le locataire cessait d’habiter à titre principal l’appartement donné à bail. Le 29 mars 2002, la SCI donnait congé à son locataire pour le 30 septembre 2002, terme du bail.

Au terme du bail, le locataire se maintenait dans les lieux. La SCI assignait en conséquence la locataire afin d’obtenir son expulsion. Par un arrêt en date du 8 mars 2005, la Cour d’Appel de Nîmes a fait droit à la demande du bailleur et condamné la locataire au versement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La locataire s’est pourvue en cassation. Elle reprochait à la Cour d’Appel d’avoir fait application des dispositions générales relatives au bail et non du régime spécial relatif au bail d’habitation inscrit dans la loi du 6 juillet 1689 du code civil. La Cour d’Appel avait écarté ces dispositions au motif que la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, ne s’appliquait qu’à la résidence principale. La locataire reprochait à la Cour d’Appel d’avoir statué ainsi, alors que selon elle les parties pouvaient faire le choix de soumettre leur contrat à la loi du 6 juillet 1989.

La question qui était posée à la Cour de Cassation était la suivante : Le locataire peut-il encore se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’il cesse d’occuper le bien à titre de résidence principale ?

La Cour de Cassation répond par la négative, retenant que c’est à juste titre que la Cour d’Appel a écarté les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dès lors le bien n’était pas affecté à l’habitation principale du locataire. Elle ajoute qu’en raison de ce constat, la Cour d’Appel n’avait pas à rechercher une éventuelle soumission volontaire des parties à la loi du 6 juillet 1989.

Elle retient également que la Cour d’Appel a parfaitement justifié la réticence dolosive de la locataire qui s’était opposée à son expulsion alors qu’elle n’occupait plus le bien. La Cour de Cassation rejette en conséquence le pourvoi.

La Cour de Cassation rappelle ainsi avec force que la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable à la résidence secondaire du locataire (I). Le bien ayant constitué successivement la résidence principale puis la résidence secondaire du locataire, la Cour de Cassation admet ainsi que la modification de l’usage du bien en cours de contrat emporte une modification du régime applicable à ce dernier (II).

I- L’inapplicabilité de la loi du 6 juillet 1989 à la location d’une résidence secondaire

Sans surprise, la Cour de Cassation refuse d’appliquer la loi du 6 juillet 1989 lorsque le bien constitue la résidence secondaire du locataire. L’apport de l’arrêt commenté consiste néanmoins à s’intéresser à l’usage réel du bien et non à celui convenu par les parties (A).

La Cour de Cassation ajoute que dès lors que ce constat était réalisé, la Cour d’Appel n’avait pas à rechercher si les parties avaient entendu se soumettre volontairement au régime de la loi du 6 juillet 1989 (B). Une lecture rapide de l’arrêt, pourrait ainsi laisser penser que l’inapplicabilité de la loi du 6 juillet 1989 aux résidences secondaires est absolue. Mais cette analyse est sans doute à nuancer.

A) L’usage réel à la date du congé prévalant sur l’usage contractuellement convenu

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. »

Etant précisé que la loi ALUR, postérieure à l’arrêt est venue préciser que la résidence principale est entendue lorsque le logement est occupé au moins 8 mois par an.

Il ne fait ainsi aucun doute qu’à contrario la loi du 2 juillet 1989 n’a pas vocation à s’appliquer aux résidences secondaires. La Cour de Cassation a eu l’occasion de le rappeler encore récemment[1].

La Cour de Cassation vient valider le raisonnement de la Cour d’Appel qui consiste à retenir l’usage réel du bien à la date du congé et non celui convenu entre les parties. Une décision contraire aurait conduit à protéger le locataire sur la base des seules déclarations réalisées en début de bail par ce dernier et indépendamment de l’occupation réelle. En ce sens, elle nous parait opportune.

En revanche, il est pour le moins surprenant que la Cour de Cassation affirme que la Cour d’Appel n’avait pas à rechercher si les parties avaient entendue se soumettre volontairement à la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’elle avait constaté que le bien était occupé à titre de résidence secondaire.

B) L’absence de reconnaissance d’une soumission volontaire à la loi du 6 juillet 1989

Pour refuser de rechercher si les parties avaient entendu se soumettre volontairement à la loi du 6 juillet 1989, la Cour d’Appel avait relevé que cette loi était d’ordre public. C’est à juste titre, que la Cour de Cassation ne reprend pas cette motivation dans sa décision.

Les articles 6 et 1102 du code civil, précisent que les parties ne peuvent pas déroger aux règles d’ordre public. Ils n’interdisent cependant pas aux parties de s’y soumettre volontairement.

La Cour de Cassation considère donc logiquement que les parties peuvent parfaitement se soumettre volontairement à une loi d’ordre public, alors qu’elles n’entrainaient pas dans le champ d’application de cette loi[2].

Cela suppose néanmoins que les conditions d’application d’une autre loi d’ordre public ne soient pas réunies[3]. Il n’est en effet pas possible de déroger à une loi d’ordre public pour appliquer une autre loi d’ordre public.

En l’espèce, la location d’une résidence secondaire n’est soumise à aucune loi d’ordre public. Les parties auraient donc parfaitement pu volontairement se soumettre aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Néanmoins, ainsi que le relève la Cour de Cassation, le bien a initialement été occupé à titre de résidence principale. Ce n’est que dans un second temps que le bien a constitué la résidence secondaire du locataire.

Dans ces circonstances, lorsque les parties ont conclu le contrat de bail, elles entraient dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. On peut en déduire qu’il n’y avait pas de volonté des parties de déroger à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 en visant les dispositions de cette loi dans leur contrat. Un tel raisonnement justifie parfaitement de ne pas rechercher une éventuelle soumission volontaire des parties à la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, l’arrêt rendu par la Cour de Cassation conduit à modifier en cours de contrat le régime applicable à ce dernier, ce qui est plus difficilement justifiable.

II- La modification de l’usage du bien emportant une révision du régime applicable au contrat

Cette modification du régime du contrat justifiée par une modification de l’usage du bien est une solution prétorienne (A) justifiée par la volonté de protéger le droit de propriété du bailleur (B).

A) Une solution de principe rappelée par la Cour de Cassation

La Cour de Cassation a eu l’occasion d’affirmer dans un arrêt principe d’assemblée plénière que dans l’hypothèse d’un bail mixte, si le locataire cesse d’utiliser le local à titre d’habitation, il ne peut plus se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989[4]. Cette solution a été confirmée par la suite à plusieurs reprises[5].

Dans ces hypothèses, la perte d’une condition d’application de la loi du 6 juillet 1989, conduit à exclure l’application de la loi du 6 juillet 1989 et donc à modifier le régime applicable à ce dernier. Mais pas plus que dans l’arrêt étudié, la Cour de Cassation n’explique quel mécanisme juridique emporte cette modification.

Pourtant cette solution ne s’impose pas avec évidence et elle peut même paraitre contraire à d’autres décisions rendues par la Cour de Cassation. A titre d’exemple, la Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser qu’à défaut de nouvel accord le déclassement du bien n’emporte pas transformation de la Convention d’occupation précaire en bail commercial.

En réalité, la position de la Cour de Cassation s’explique sans doute par la volonté de la Cour de Cassation de protéger le droit de propriété du bailleur.

B) Une solution justifiée par la protection du droit de propriété du bailleur

Dans le cadre de la mise en location d’un local à usage d’habitation, coexistent d’un côté le droit de propriété du bailleur et d’un autre côté le droit au logement du locataire. Il s’agit de deux droits fondamentaux constitutionnellement protégés. L’objectif tant du législateur que des juges est de trouver un juste équilibre entre la protection des droits des uns et des autres.

Actuellement, le dispositif existant est très protecteur des droits des locataires, au détriment du droit de propriété du bailleur. Ainsi, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ne permet au bailleur de donner à son locataire congé qu’à l’échéance du bail d’une durée minimum de 3 ans, en respectant un délai de préavis de 6 mois et en invoquant un motif légitime et sérieux[6]. A contrario, les articles 1737 et suivants du code civil permettent de mettre fin au contrat de bail à l’échéance, sans respect d’un préavis particulier et sans justification d’un quelconque motif.

Dans l’arrêt étudié, le bailleur avait donné congé à l’échéance du bail en respectant le délai de préavis de 6 mois. Le débat portait donc sans doute sur le motif du congé.

Dès lors que le bien constituait la résidence secondaire du locataire, il n’aurait pas été légitime d’imposer au bailleur des contraintes quant au motif du congé.

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[1] Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-11.136 ; C.Cass. 3ème civ. 15 sept. 2015, n°14-16.084

[2] C.Cass. Ass.plénière, 17 mai 2002, n°00-11.664

[3] C.Cass 3ème civ. 2 juin 1999, n°97-17.373 ;

[4] C.Cass. Ass. Plénière 2 fév.1996, n°91-21.373

[5] C.Cass, 3ème civ. 9 mars 2011, n°10-30.223 ; C.Cass 3ème civ. 5 sept 2012, n°11-22.336

[6] Inexécution par le locataire des obligations lui incombant, reprise pour habiter, reprise pour vendre