Prêt à usage ou bail rural: du caractère onéreux de la mise à disposition

Le bail rural se distingue du prêt à usage par son caractère onéreux. S’agissant d’un régime d’ordre public, le Juge qui constate l’existence d’une contrepartie financière doit procéder à la requalification du contrat de prêt à usage en bail rural (C.Cass. 3ème civ. 17 oct. 2007, n°06-18.503).

Les articles L.411-1 et suivants du code rural encadrent très strictement le bail rural. Aussi, les propriétaires d’exploitations agricoles pourront être tentés de recourir au prêt à usage (ou commodat) pour tenter d’échapper au régime du bail rural. Mais ils devront être prudents dans la rédaction du bail rural, au risque de voir le Tribunal requalifier le contrat. L’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 17 octobre 2007, n°06-18.503 en est une illustration.

Dans le cadre de la vente d’une propriété rurale, les parties avaient souhaité permettre aux acquéreurs d’entrer en jouissance du bien avant la signature de l’acte réitératif de vente.

A cette fin, elles avaient conclu une convention intitulée « commodat » pour une durée d’un an. Il était prévu qu’en cas de non-réalisation de l’acte authentique de vente, l’acquéreur devrait verser une somme forfaitaire.

L’acquéreur n’ayant pas obtenu son prêt, il procédait au versement de l’indemnité et quittait les lieux. La propriété était par la suite cédée à la SAFER. L’acquéreur assignait par la suite les vendeurs et la SAFER afin d’obtenir la requalification de la convention en bail à ferme et obtenir le versement de dommages et intérêts.

Par un arrêt en date du 16 juin 2005, la Cour d’Appel de TOULOUSE déboutait l’acquéreur de sa demande, au motif que la commune intention des parties était clairement de conclure un commodat. Pour cela elle relevait que les parties avaient stipulé que «  le reversement de cette indemnité forfaitaire ne constituait en aucune manière le paiement d’un quelconque loyer ou indemnité qui viendrait disqualifier le caractère purement gratuit du commodat ». Elle relevait également que si l’acquéreur avait obtenu son prêt, il n’aurait eu à verser aucune indemnité. L’acquéreur s’est pourvu en cassation.

Il appartenait en conséquence, à la Cour de Cassation de répondre à la question suivante : le contrat accessoire à un acte de vente, prévoyant la mise à disposition d’une propriété rurale et le versement d’une indemnité en cas de non-réitération de l’acte de vente, doit-il être requalifié en bail à ferme ?

Dans son attendu de principe rendu au visa des articles L.411-1 du code rural, 1875 et 1876 du rappelle que : « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 ; que cette disposition est d’ordre public »

Elle ajoute que dès lors que le contrat prévoyait le versement d’une indemnité, il avait été conclu à titre onéreux. Elle estime que les Juges du fond n’avaient pas tiré les conséquences de leurs propres constations et casse en conséquence l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Toulouse. Ainsi, la Cour de Cassation estime que les Juges du fond auraient dû requalifier le contrat en bail à ferme.

Cette qualification est pourtant contraire à la volonté des parties (I) et emportent des conséquences juridiques importantes (II).

I- La mise à disposition onéreuse d’un immeuble à usage agricole qualifiée de bail rural nonobstant la volonté contraire des parties

Il ressort de l’arrêt rendu par la Cour de Cassation à la fois au visa des textes relatifs au bail rural et des textes relatifs au commodat, que le bail rural se distingue du commodat par le caractère onéreux de la mise à disposition de l’immeuble à usage agricole (A).

Le régime du bail rural étant d’ordre public, le Juge doit requalifier le contrat désigné par les parties sous la dénomination commodat, alors que la mise à disposition de l’immeuble à usage agricole était réalisée à titre onéreux (B).

A) Le bail rural se distinguant du commodat par son caractère onéreux

La décision analysée est rendue au visa de l’article L.411-1 du code rural qui dispose que : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public. »

A l’inverse, l’article 1875 du code civil prévoit que le contrat de commodat est « essentiellement gratuit ».

La distinction entre ces deux contrats dispose donc sur le caractère onéreux ou gratuit de la mise à disposition. Le caractère onéreux de la mise à disposition est apprécié très largement par la Cour de Cassation qui admet d’autres rémunérations que le versement d’un loyer[1].

Ce point posait particulièrement difficulté dans le cadre de l’arrêt étudié au regard de deux éléments. Tout d’abord, le versement de l’indemnité n’était pas automatique, mais prévu exclusivement en cas de non-réitération de la vente. Ensuite, il n’était prévu qu’un seul versement.

La Cour d’Appel, s’était fondé sur le premier point, à savoir le versement d’une indemnité conditionné à la non-réitération de la vente, pour exclure le caractère onéreux du contrat. Néanmoins, compte tenu de la jurisprudence de la Cour de Cassation en la matière, cet arrêt encourait nécessairement la cassation

En effet, la cour de Cassation a eu l’occasion de préciser que le caractère onéreux d’une mise à disposition ne dépend pas du caractère régulier du versement de la contrepartie[2] ni de l’effectivité du versement de la contrepartie[3].

Quoi qu’il en soit, dans l’arrêt étudié, nonobstant le caractère onéreux de la mise à disposition du bien, les parties avaient fait le choix de qualifier le contrat de commodat. La Cour de Cassation vient rappeler que le régime du bail rural étant d’ordre public, il appartient au Juge du fond de requalifier le contrat.

B) Le devoir de requalification du contrat du Juge du fond

Il ressort de l’arrêt commenté que les parties avaient expressément souhaité soumettre le contrat conclu aux dispositions applicables en matière de commodat. En premier lieu, elles avaient choisi de retenir la désignation de « commodat » pour le contrat et en second lieu, elles avaient inclus dans le contrat une clause stipulant que : « le reversement de cette indemnité forfaitaire ne constituait en aucune manière le paiement d’un quelconque loyer ou indemnité qui viendrait disqualifier le caractère purement gratuit du commodat ».

Pourtant, la Cour de Cassation va à l’encontre de la volonté clairement exprimée par les parties, en reprochant à la Cour d’Appel de ne pas avoir requalifié le contrat en bail rural. Cette décision, s’explique par le caractère d’ordre public du régime du bail rural énoncé à l’article L.114-1 du code rural.

Or il résulte des articles 1102 et 6 du code civil, qu’il est fait interdiction aux parties de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public. Ainsi, dès lors que la mise à disposition de l’immeuble à usage agricole est réalisée à titre onéreux, il devra être fait application des articles L.114-1 du code rural.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge a même l’obligation de requalifier le contrat, « sans s’arrêter à la dénomination que les parties […] auraient proposée ».

Cette requalification est juridiquement parfaitement fondée, mais elle a des conséquences importantes sur les relations contractuelles entre les parties.

II- Les effets de la qualification de bail rural sur les relations entre les parties

La requalification du contrat en bail rural, emporte l’application du régime institué par les articles L.114-1 et suivants du code rural, particulièrement favorable au locataire (A). Il en résulte une quasi-impossibilité pour les parties d’organiser la jouissance anticipée de l’acquéreur (B).

A) Le régime du bail rural très contraignant pour le bailleur

Les articles L.411-5 et suivants du code rural organisent la protection du locataire qui doit réaliser des investissements importants pour exploiter le fonds rural. Ces dispositions assurent une stabilité du bail rural (durée de 9 ans minimum, droit au renouvellement) et l’indemnisation du locataire en cas de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, le contrat avait été conclu pour une durée d’un an, ce qui était manifestement contraire aux dispositions des articles L.411-5 du code rural. Dans ces conditions, le locataire (ex-acquéreur) aurait pu se maintenir dans les lieux en s’appuyant sur le régime du bail rural, ce qui aurait entravé la remise en vente du bien. Ce n’est néanmoins, par le choix qui a été fait par le locataire et ce dernier a spontanément quitté les lieux.

En revanche, il a introduit une procédure judiciaire aux fins d’obtenir le versement de dommages et intérêt. L’arrêt ne le précise pas mais on peut supposer que cette action était fondée sur les dispositions de l’article L.411-69 du code rural. Cet article dispose que : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. »

Compte tenu de la courte durée du bail conclu, il est parfaitement possible que les investissements réalisés par le locataire aient été plus élevés que l’indemnité convenue entre les parties au titre de la rémunération de la mise à disposition. Pour, autant cela ne signifie pas que ces investissements aient nécessairement apportés une plus-value à la valeur vénale du bien.

Ainsi, le vendeur-bailleur, est le grand perdant de la requalification du contrat puisqu’alors qu’il aura immobilisé son bien pendant une année, il devra verser une indemnité au locataire.

B) La quasi-impossibilité d’organiser la jouissance anticipée par l’acquéreur d’un immeuble à usage agricole

On peut supposer que la demande de jouissance anticipée du bien vendu émanait de l’acquéreur. Peut-être ce dernier avait-il besoin de disposer d’un bilan portant sur une année d’exploitation, pour obtenir son concours bancaire. Dans ces conditions, le vendeur n’avait intérêt à une telle mise à disposition anticipée qu’à la condition que la vente se réalise bien.

Lors de la conclusion du contrat, les parties avaient ainsi souhaité prévoir une contrepartie à la mise à disposition de l’immeuble agricole en l’absence de vente, tout en excluant l’application du statut du bail rural dont le régime est très défavorable au bailleur.

Les parties avaient identifié le risque de requalification du contrat en bail rural et avait tenté de l’éviter en stipulant que : « le reversement de cette indemnité forfaitaire ne constituait en aucune manière le paiement d’un quelconque loyer ou indemnité qui viendrait disqualifier le caractère purement gratuit du commodat ». Mais le régime du bail rural, étant d’ordre public, cette clause a été dépourvue de toute efficacité.

Mais pour autant, les parties disposaient-elles d’une autre solution pour organiser la jouissance anticipée de l’acquéreur ? Il aurait pu être envisagé de conclure une convention d’occupation précaire, pratique usitée afin de permettre la jouissance anticipée d’un logement par un acquéreur. Néanmoins, l’article 411-2 du code rural encadre très strictement la conclusion des conventions d’occupation précaire sur les immeubles à usage agricole. Or les parties ne remplissaient pas les conditions prévues par ce texte.

Pour autant, les parties ne sont pas totalement démunies dans ce type d’hypothèse et peuvent s’appuyer sur le droit commun des contrats. Au lieu de signer compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt (comme c’est l’usage en matière de vente d’immeuble), les parties peuvent régulariser une promesse unilatérale de vente avec stipulation d’une indemnité d’immobilisation. L’acquéreur pourra ainsi renoncer à la vente s’il n’obtient pas son prêt en contrepartie du versement d’une indemnité. Néanmoins, cette solution présente l’inconvénient de permettre à l’acquéreur de se désister de la vente sans avoir à justifier d’un motif en lien avec la non-obtention d’un prêt.

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[1] Le caractère onéreux peut se déduire du versement d’un loyer mais aussi de la simple prise en charge de frais (C.Cass. 3ème civ. 14 janv. 2004, n°02-12.663) ou d’un versement en nature, tel qu’un partage de récolte (C.Cass. 3ème civ. 2 avril 2003, n°01-14.446)

[2] Cass. 3e civ., 7 mars 2012, n° 11-14.630

[3] C.Cass. 3ème civ. 26 mai 2016, n°15-10.838