La procédure d’expulsion – bail d’habitation

Le bailleur peut être conduit à solliciter la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de son locataire. L’expulsion consiste dans la libération forcée du logement : départ des personnes qui l’occupent et évacuation des meubles et effets personnels du locataire. Le bailleur ne pourra solliciter l’expulsion de son locataire que pour des motifs limités et devra respecter la procédure d’expulsion.

I- Les motifs d’expulsion

 Il existe différents motifs d’expulsion. En voici une liste non exhaustive :

  • Défaut de paiement du loyer et/ou des charges
  • Défaut de souscription à une assurance locative
  • Dégradations du logement par le locataire
  • Troubles anormaux de voisinage répétés et constatés par décision de justice
  • Maintien du locataire dans les lieux malgré la délivrance régulière d’un congé par le bailleur

La cause la plus fréquente d’expulsion est celle du défaut de paiement du loyer.

II- Les étapes de la procédure de l’expulsion

La procédure applicable en matière d’expulsion se déroule en deux temps. Dans un premier temps, il s’agit d’obtenir le jugement ordonnant l’expulsion (A). Dans un second temps, le bailleur est en mesure d’obtenir le concours de la force publique afin de faire exécuter le jugement d’expulsion (B).

A) Obtention d’un jugement d’expulsion

 L’expulsion doit être demandée en justice par le bailleur. En effet, ce dernier ne peut pas se faire justice à lui-même, en procédant simplement au changement des serrures par exemple. La procédure est longue. Aussi il est recommandé de faire délivrer un commandement de payer au locataire dès les premiers impayés.

  1. La signification d’un commandement de payer (en cas d’impayé de loyer, sinon ignorez cette étape)

Il s’agit de la première étape que le bailleur doit respecter. En cas d’impayé de loyer ou de charges, le bailleur doit contacter un huissier de justice afin de lui demander de faire signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Si le locataire ne régularise pas sa situation en procédant au règlement des sommes dans le délai de deux mois, le bailleur pourra saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) afin de solliciter le prononcé de la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

  1. L’assignation

Le juge compétent est le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal Judiciaire. Il devra être saisi par voie d’assignation (= acte généralement préparé par un avocat et délivré par un huissier de justice).

Lorsque le bailleur est une personne morale (autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus) et que la demande d’expulsion est motivée par un impayé : en application de l’article 24 II. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,  l’assignation ne pourra pas être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. C’est l’huissier qui se chargera de cette saisine.

Lorsque la demande d’expulsion est présentée en raison d’un impayé : l’article 24 III. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que l’assignation doit être notifiée au préfet compétent par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant la date de l’audience. C’est là encore l’huissier qui se chargera de cette démarche.

  1. La procédure d’expulsion devant le Juge des contentieux de la protection

La représentation par un avocat n’est pas obligatoire.

L’affaire sera appelée à une première date d’audience précisée sur l’assignation. Cette date d’audience sera fixée en fonction des contraintes rappelées ci-avant et des disponibilités du Tribunal.

Lors de cette première audience, le locataire aura la possibilité de demander un renvoi de l’affaire afin de lui permettre de présenter sa défense. A défaut une telle demande, l’affaire pourra être plaidée. Les parties devront préalablement s’être échangés les arguments et pièces qu’elles entendent faire valoir devant le tribunal (= principe du contradictoire).

Conformément à l’article 24 V. et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire pourra demander au juge de lui accorder des délais de paiement (maximum pendant 3 ans). Si le juge accepte de faire droit à cette demande, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Tant que le locataire respectera l’échéancier fixé par le Juge, il pourra ainsi se maintenir dans les lieux.

B) Expulsion effective du locataire

 Le Juge a rendu sa décision et le locataire doit libérer les lieux. Le bailleur peut faire exécuter cette décision par acte d’huissier de justice (1) ou lorsque la situation se complique par la force publique (2).

L’expulsion forcée ne pourra pas avoir lieu durant la trêve hivernale, c’est à dire entre le 1er novembre et le 31 mars (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution) . A noter: en raison de la crise sanitaire, la trêve hivernale est prolongée jusqu’au 31 mai 2021 (ordonnance n°2021-141 du 10 février 2021).

  1. Exécution par l’huissier de justice

Le bailleur devra faire signifier par un huissier à son locataire le jugement ainsi qu’un commandement d’avoir à libérer les lieux dans un délai de deux mois (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution)

En pratique, lorsque la situation le permet, l’huissier de justice entre en rapport avec le locataire qu’il devra expulser afin de fixer le jour de l’expulsion.Il informe également le maire de la commune et le préfet de son action (article L412-5 du Code des procédures civiles d’exécution).

Le locataire peut demander un délai supplémentaire pour quitter les lieux, soit au juge des référés après l’ordonnance d’expulsion, soit au juge de l’exécution après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux par l’huissier (article L.412-3 et L.412-14 du Code des procédures civiles d’exécution).

  1. Exécution par la force publique

Il est possible que l’occupant reste dans les lieux même lorsque ses délais sont expirés. L’huissier de justice sera alors en mesure de recourir à la force publique afin de l’expulser du logement.

Il devra en faire la demande au préfet (article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution).

En pratique, il sera parfois long d’obtenir le concours de la force public. Voire dans certains cas, heureusement rares, ce concours de la force pourra être refusée. Si à l’expiration d’un délai de deux mois, le préfet n’a pas accordé le concours de la force publique,’ le bailleur pourra engager une action en responsabilité contre l’Etat (article L.153-1 du code des procédures civiles d’exécution).  

III- Durée de la procédure d’expulsion

 La procédure d’expulsion dure en moyenne entre 18 et 24 mois, sans compter les possibles  délais accordés par le juge ou encore la trêve hivernale.

Afin d’obtenir un jugement d’expulsion, la durée de la procédure est en moyenne entre 6 et 14 mois.

Durée de la procédure d'expulsion