La durée du préavis en matière de bail d’habitation

Que vous soyez un propriétaire souhaitant donner son bien en location ou le locataire d’un appartement ou d’une maison, avec l’adoption successive des lois ALUR et MACRON, déterminer la durée du préavis applicable peut ressembler à un casse-tête.

En effet, la loi ALUR a profondément modifié les règles en la matière en ajoutant plusieurs cas dans lesquels la durée du préavis est réduite.

Avant cette loi et sauf cas exceptionnels, il suffisait de lire le contrat de bail pour connaitre la durée du préavis applicable.

Mais depuis l’adoption des lois ALUR et MACRON on constate deux phénomènes. Tout d’abord, lors de la conclusion de nouveaux contrats de location, certains bailleurs conservent leur ancien modèle qui n’est pas à jour de la réforme.

Ensuite, la loi ALUR a vocation à s’appliquer à des contrats conclus avant son entrée en vigueur. Les délais de préavis mentionnés au contrat, s’ils étaient conformes à la loi à l’époque de la conclusion du contrat, ne sont alors plus nécessairement ceux applicables à la date où le congé est donné.

La loi ALUR est elle applicable à votre contrat de bail ?

Si le congé est donné postérieurement au 8 août 2015, alors les nouvelles dispositions issues de la loi ALUR relatives à la durée du préavis sont applicables. En savoir plus.

La loi du 6 juillet 1989 régissant les règles applicables en matière de baux d’habitation est une loi d’ordre public. Cela signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger par contrat.

En cas de contradiction entre la loi et le contrat c’est donc loi qu’il convient d’appliquer.

Les nouvelles règles applicables en matière de préavis :

Il convient de distinguer deux hypothèses différentes : le congé donné par le bailleur et le congé donné par le locataire.

Le congé donné par le bailleur :

Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu’à l’échéance du bail et pour l’un des motifs énoncé à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit par ailleurs respecter un délai de préavis de six mois.

• Location portant sur un logement meublé
• Logement situé en zone tendue. En savoir plus.
  • Qu’est qu’un logement situé en zone tendue ?

  • • Votre logement est situé en zone tendue s’il se trouve dans l’une des Communes visées par le décret Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
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• Déménagement motivé par l’obtention d’un premier emploi, une mutation, une perte d’emploi ou un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi En savoir plus.
  • Qu’est qu’une perte d’emploi ?

  • • La perte d’emploi doit être involontaire pour le locataire. Ainsi, la démission du locataire ne lui permet pas de bénéficier d’un délai de préavis réduit (En ce sens:
    Rép. min. n° 253 : JOAN Q 11 mars 2014, p. 2390
    • et
    CA Rennes, ch. 5, 23 avril 2014, JurisData n°2014-017072
    ).
  • • En revanche, la rupture conventionnelle constitue une perte d’emploi permettant de bénéficier du durée de préavis réduit. (En ce sens:
    Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n° 15-15.175
    ).
  • • De même, les juges considèrent que l’absence de reconduction d’un contrat de travail à durée déterminée ou de mission temporaire est assimilable à une perte d’emploi. (En ce sens:
    Cass. 3e civ. 8 juillet 2009
    ).
  • • En revanche, ne constitue pas une perte d’emploi :
    • – le départ à la retraite du locataire (En ce sens:
    CA Paris, 6e Ch. B, 21 janv. 2003: ADJI 2003, p198
    • )
    • – l’absence d’emploi / une période de chômage (En ce sens:
    Cass. 3e civ., 24 mars 2010, n°09-10.084
    • )
    • – l’anéantissement d’une promesse d’embauche (En ce sens:
    Cass. 3e civ. 3 déc. 2003, n°02-14.411
    )
  • • Mais attention, la date du congé doit être suffisamment proche de la perte de l’emploi. A défaut, le lien de causalité entre le déménagement et la perte de l’emploi ne sera pas établi. (En ce sens:
    CA Paris, pôle 4, 3e ch., 28 mai 2014, n°12/00440
    ).
  • Qu’est qu’un premier emploi ?

  • • Le premier emploi est la première embauche réelle obtenue en fonction de la qualification professionnelle, sans tenir compte des précédents emplois étudiants, mêmes s’ils ont justifié l’affiliation du locataire au régime de la sécurité sociale. (En ce sens:
    C.Cass. 3e Civ. 29 juin 2011, n°10-18.271
    ).
  • Qu’est qu’une mutation?

  • C’est le changement de poste d’un salarié au sein d’une même entreprise entrainant une modification de ses conditions de travail.
  • • Il est indifférent que le locataire ait été ou non à l’origine de cette mutation. (En ce sens:
    Cass. 3e civ. 20 janv. 2010, n°09-10.287
    • ). Il est également indifférent de savoir si le nouvel emploi est situé à proximité du logement loué. (En ce sens:
    Cass. 3e civ. 20 juillet 1994, n°92-18.450
    )
  • • Il doit en revanche y avoir une proximité temporelle entre la date à laquelle est donné le congé et la mutation. Par exemple, le locataire ne peut pas bénéficier du délai de préavis réduit à un mois s’il ne donne congé que 4 mois après sa mutation (En ce sens:
    CA BESANCON, 2e ch. 30 janv. 2001: loyers et copr. 2001, comm. 174
    ).
• Lorsque l’état de santé du locataire, constaté par certificat médical, justifie un changement de domicile
• Lorsque le locataire est bénéficiaire du RSA ou d’une allocation adulte handicapé
• Lorsque le locataire s’est vu attribuer un logement éligible à l’APL En savoir plus.
  • Il s’agit de l’hypothèse où le locataire se voit attribuer un logement appartenant à un organisme HLM (ou géré par lui) ou un logement foyer.

Dans les 4 derniers cas, le locataire doit être personnellement concerné. Ainsi, le délai de préavis ne peut pas être réduit au motif que l’une des personnes vivant dans les lieux loués mais dont le nom ne figure pas sur le bail bénéficie du RSA ou a été mutée par exemple.

Attention, le locataire qui souhaite bénéficier du délai de préavis réduit doit impérativement en indiquer le motif dans le cadre du courrier qu’il adresse au bailleur pour l’informer de son départ. A défaut, le délai de préavis applicable sera de trois mois (C.Cass. 3ème civ. 11 avril 2019, n°14.256)

Le point de départ du délai de préavis :

Depuis la réforme de la loi ALUR, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le congé doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre de congé.

Attention, si votre courrier recommandé vous est retourné avec la mention “non réclamé”, alors le congé n’a pas été valablement donné. (En ce sens: CA Paris, 8 sept. 2005: ADJI 20005, p.910). Dans cette hypothèse, il est recommandé de faire délivrer le congé au bailleur en faisant appel à un huissier.

La poursuite du contrat de location pendant le préavis :

En principe, le contrat de location se poursuit durant le préavis. Cela signifie que le locataire doit continuer à payer son loyer et ses charges et qu’en contrepartie il conserve la jouissance des lieux.

La seule acceptation de la remise des clefs et de l’établissement de l’état des lieux de sortie, ne permettent pas d’établir une renonciation du bailleur à percevoir les loyers dus par le locataire jusqu’au terme du délai de préavis. (En ce sens: Cass. 3e civ. 26 nov. 2008, n°07-18.856).

En revanche, le locataire n’a plus l’obligation de poursuivre le paiement du loyer lorsque, en accord avec le bailleur, le logement est occupé par un autre locataire avant la fin du délai de préavis.