5 conseils pour donner un congé pour vente à votre locataire

Vous donnez votre logement en location et vous engagez de le vendre?

Pour vendre votre logement au meilleur prix, il est conseillé de le vendre vide. Vous devrez donc donner un congé à votre locataire.

Parfois les locataires se maintiennent dans les lieux malgré le congé donné par leur bailleur. Il est alors nécessaire de solliciter l'expulsion du locataire auprès du Juge des contentieux de la protection. Ce dernier va s'assurer que le congé est bien régulier. Or les pièges sont nombreux. La plus grande prudence s'impose donc lorsque vous faites délivrer un congé à votre locataire.

Dans tous les cas, le congé ne peut être donné que pour la date d'échéance du contrat de bail. Vous devrez par ailleurs respecter un délai de préavis minimum:

• 3 mois pour les logements loués meublés (article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989)
• 6 mois pour les logements loués vides (article 15 I de la loi du 6 juillet 1989)

Je vous recommande toutefois de délivrer le congé à votre locataire dès votre décision de vendre prise. En effet, plus le locataire aura eu de temps pour quitter les lieux, moins vous risquez de voir un juger le accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Il n'est jamais trop tôt pour prévenir votre locataire de votre intention de vendre. Mais attention, il faut que vous soyez certain de votre décision.

A noter: si vous avez fait l'acquisition d'un bien occupé par un locataire et que vous souhaitez lui donner un congé pour revendre le bien des dispositions spécifiques s'appliquent (article 15 I de la loi du 6 juillet 1989).

Le congé que vous allez donner à votre locataire sera accompagné d'une offre de vente. Cela suppose donc de fixer un prix de vente.Il est important que ce prix soit correctement fixé:

• Si votre locataire accepte l'offre, vous devrez lui vendre le bien au prix fixé dans le congé
• Si votre locataire n'accepte pas l'offre, vous ne pourrez pas vendre à un prix moindre sans reproposer d'abord le bien à votre locataire

En cas de contestation du congé pour vente par votre locataire, l'évaluation du bien réalisée par un professionnel avant la délivrance congé pour vente délivré à votre locataire, constituera un élément intéressant pour défendre le sérieux de votre congé pour vente.

Il est donc vivement conseillé de faire évaluer votre bien par un professionnel avant de préparer votre congé pour vente.

L'estimation de votre bien n'est pas indispensable.

Mais dans l'hypothèse où votre locataire contesterait le sérieux de votre intention de vendre, l'estimation de votre bien par un professionnel avant le congé donné à votre locataire constituera là encore une pièce intéressante à joindre à votre dossier.

Votre congé devra comprendre un certain nombre de mentions obligatoires.

Le congé devra comprendre les mentions suivantes (article 15 de la loi du 6 juillet 1989):

• Identité de la personne donnant le congé
• Motif du congé: la vente du logement
• Les conditions de la vente projetée: à minima prix de vente (hors honoraires d'agence)
• Objet de la vente : description du bien et des éventuels locaux accessoires (parking, cave...) Le congé pour vente doit correspondance exactement au bien loué. Il ne peut pas ne porter que sur une partie du bien loué ou à l'inverse inclure des lots qui n'étaient pas loués.
• La reproduction des 5 premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989

Il doit en outre être joint au congé une notice d'information.

A noter: vous n'avez pas besoin de proposer le bien à la vente à votre locataire si un proche parent jusqu'au 3ème degré inclus se porte acquéreur du logement pour l'habiter en tant que résidence principale pendant au moins 2 ans à compter de la fin du préavis (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989). Le congé devra alors préciser que vous faites usage de cette règle. Il est recommandé de préciser l'identité de l'acquéreur ainsi que son adresse actuelle.

le congé devra comporter les mentions suivantes (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989):

• Identité de la personne donnant le congé
• Motif du congé: la vente du logement
• Objet du congé: il est recommandé de préciser la date du contrat de location et l'adresse du bien loué

Le congé doit être adressé à tous les signataires du bail ainsi que dans certains cas au conjoint ou partenaire de PACS (article 1751 du code civil):

• Conjoint: le congé doit également être délivré au conjoint du locataire si le bailleur a été informé du mariage
• Partenaire de PACS: : le congé doit également être délivré au partenaire de PACS du locataire si, en cours de bail, les deux partenaires de PACS ont demandé à voir inscrire leurs deux noms sur le bail.

En revanche, il n'est pas nécessaire d'adresser le congé au concubin de votre locataire si son nom ne figure pas sur le bail.

Attention, si votre locataire a plus de 65 ans, des dispositions spécifiques s'appliquent (article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 et article 25-8 III de la loi du 6 juillet 1989)

Vous disposez de 3 possibilités pour remettre votre congé à votre locataire:

• Remise en main propre contre signature de votre locataire ou récépissé (attention conserver un exemplaire de la lettre comprenant la mention "lettre remise en main propre le [date] suivie de la signature de votre locataire )
• Remise par lettre recommandé avec accusé de réception (le congé ne sera valable que si le locataire retire la lettre recommandée)
• Remise par commissaire de Justice (anciennement huissier)

Dans l'hypothèse où votre logement est loué vide, je vous recommande vivement de faire appel aux services d'un commissaire de justice. Ce dernier se chargera de rédiger le congé, ce qui limitera très fortement les risques de nullité du congé.