Maître SEBILEAU
Avocat à Nantes

Action en responsabilité pour dol ou garantie des vices cachés : que choisir ?

30 Juin 2022 Charlotte SEBILEAU Avocat Vente immobilière

L'action en garantie des vices cachés

Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés lorsque les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

  • Antériorité des vices à la vente[1]
  • Vice non apparent lors de la vente (Article 1642 du code civil)
  • Vices rendant la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminuant tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus(Art 1641 du code civil)

Ainsi, le défaut doit affecter l’usage que l’on fait de la chose. Il doit en outre revêtir une gravité suffisante, les défauts mineurs n’ouvrant pas l’action en garantie des vices cachés[2].

En matière immobilière, l’acte de vente contient fréquemment une clause aux termes de laquelle, le vendeur ne peut être tenu qu’à la garantie des vices cachés dont il avait connaissance préalablement à la vente. Cette clause est valable (Article 1643 du code civil). Le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices affectant le bien vendu et ne peut pas se prévaloir d’une clause excluant par avance la garantie des vices cachés[3].

En cas de vice caché, l’acheteur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix, ou garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (article 1644 du code civil). Si le vendeur connaissait le vice affectant le bien, l’acquéreur pourra également demander l’allocation de dommages et intérêts (article 1645 du code civil).

Le délai pour agir pour l’acquéreur est de deux ans à compter de la découverte du vice (Article 1648 du code civil). Il existe par ailleurs un débat entre les différentes chambres de la Cour de Cassation, afin de savoir cette action est également enfermée dans un délai de 5 ans à compter de la vente. C'est en ce sens que juge la chambre commerciale ( CCass. Com. 27 nov. 2001, n°99-16.498), mais pas la troisième chambre civile (C.Cass. 3ème civ. 8 décembre 2021, 20-21.439).

L’action en responsabilité pour dol

Il y a dol lorsqu’un contractant obtient le consentement de l’autre grâce à des manœuvres, des mensonges ou en cachant une information (Article 1137 du code civil).

Le cocontractant trompé peut demander soit l’annulation du contrat, soit le versement de dommages et intérêts.

Le délai pour agir en matière de dol est de cinq ans à compter du jour où le contractant victime du dol a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance de celui-ci (Article 2224 du code civil).

Le cumul des actions

En matière de vente, « l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat »[4].

Nous l’avons vu, les conditions de mise en œuvre des deux actions sont distinctes. Mais parfois, il sera possible de démontrer à la fois d’existence d’un vice caché et le dol. Tel sera le cas lorsque le vendeur avait connaissance d’un vice affectant le bien vendu et l’a caché au vendeur.

Dans cette hypothèse, il pourra s’avérer intéressant de fonder son action sur le dol afin de bénéficier du délai de prescription plus étendu de cette action.



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