Bail d'habitation - la procédure d'expulsion

 Me Charlotte SEBILEAU défend de manière habituelle, tant les bailleurs, que les locataires dans le cadre de procédures d’expulsion devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal Judiciaire de Nantes. Elle intervient notamment au titre de l’aide juridictionnelle (simulez votre droit à l’aide juridictionnelle) et propose un premier rendez-vous gratuit à l’issue duquel un devis d’intervention vous sera remis.

Le bailleur peut être conduit à solliciter la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de son locataire. L’expulsion consiste dans la libération forcée du logement : départ des personnes qui l’occupent et évacuation des meubles et effets personnels du locataire. Le bailleur ne pourra solliciter l’expulsion de son locataire que pour des motifs limités et devra respecter la procédure d’expulsion.
 

La procédure applicable en matière d’expulsion se déroule en deux temps. Dans un premier temps, il s’agit d’obtenir le jugement ordonnant l’expulsion (A). Dans un second temps, le bailleur est en mesure d’obtenir le concours de la force publique afin de faire exécuter le jugement d’expulsion (B).

 L’expulsion doit être demandée en justice par le bailleur. En effet, ce dernier ne peut pas se faire justice à lui-même, en procédant simplement au changement des serrures par exemple. La procédure est longue. Aussi il est recommandé de faire délivrer un commandement de payer au locataire dès les premiers impayés.

Le juge compétent est le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal Judiciaire. Il devra être saisi par voie d’assignation (= acte généralement préparé par un avocat et délivré par un huissier de justice).

Lorsque le bailleur est une personne morale (autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus) et que la demande d’expulsion est motivée par un impayé : en application de l’article 24 II. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,  l’assignation ne pourra pas être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. C’est l’huissier qui se chargera de cette saisine.

Lorsque la demande d’expulsion est présentée en raison d’un impayé : l’article 24 III. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que l’assignation doit être notifiée au préfet compétent par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant la date de l’audience. C’est là encore l’huissier qui se chargera de cette démarche.

La représentation par un avocat n’est pas obligatoire.

L’affaire sera appelée à une première date d’audience précisée sur l’assignation. Cette date d’audience sera fixée en fonction des contraintes rappelées ci-avant et des disponibilités du Tribunal.

Lors de cette première audience, le locataire aura la possibilité de demander un renvoi de l’affaire afin de lui permettre de présenter sa défense. A défaut une telle demande, l’affaire pourra être plaidée. Les parties devront préalablement avoir échangé les arguments et pièces qu’elles entendent faire valoir devant le tribunal (= principe du contradictoire).

Conformément à l’article 24 V. et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire pourra demander au juge de lui accorder des délais de paiement (maximum pendant 3 ans). Si le juge accepte de faire droit à cette demande, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Tant que le locataire respectera l’échéancier fixé par le Juge, il pourra ainsi se maintenir dans les lieux.

Conformément aux dispositions de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le locataire pourra également demander au Juge de lui accorder un délai pour quitter les lieux (de 3 mois à 3 ans conformément à l'article L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution).

 Le Juge a rendu sa décision et le locataire doit libérer les lieux. Le bailleur peut faire exécuter cette décision par acte d’huissier de justice (1) ou lorsque la situation se complique par la force publique (2).

L’expulsion forcée ne pourra pas avoir lieu durant la trêve hivernale, c’est à dire entre le 1er novembre et le 31 mars (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution) .

Le bailleur devra faire signifier par un huissier à son locataire le jugement ainsi qu’un commandement d’avoir à libérer les lieux dans un délai de deux mois (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution)

En pratique, lorsque la situation le permet, l’huissier de justice entre en rapport avec le locataire qu’il devra expulser afin de fixer le jour de l’expulsion.Il informe également le maire de la commune et le préfet de son action (article L412-5 du Code des procédures civiles d’exécution).

Le locataire peut demander un délai supplémentaire pour quitter les lieux, soit au juge des référés après le jugement d’expulsion, soit au juge de l’exécution après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux par l’huissier (article L.412-3 et L.412-14 du Code des procédures civiles d’exécution).

Il est possible que l’occupant reste dans les lieux même lorsque ses délais sont expirés. L’huissier de justice sera alors en mesure de recourir à la force publique afin de l’expulser du logement.

Il devra en faire la demande au préfet (article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution).

En pratique, il sera parfois long d’obtenir le concours de la force public. Voire dans certains cas, heureusement rares, ce concours de la force pourra être refusée. Si à l’expiration d’un délai de deux mois, le préfet n’a pas accordé le concours de la force publique,’ le bailleur pourra engager une action en responsabilité contre l’Etat (article L.153-1 du code des procédures civiles d’exécution). 

En général il faut compter entre 18 et 24 mois entre le commandement de payer et l'expulsion effective du locataire. Ce délai se décompose en deux phases: la phase judiciaire (A) et la phase d'exécution du jugement (B).

Afin d’obtenir un jugement d’expulsion, la durée de la procédure est en moyenne entre 6 et 14 mois.

Lorsque la décision de justice a été rendue, l’expulsion effective du locataire peut durer en moyenne entre 4 et 16 mois. Parfois, ce délai sera très fortement allongé, par exemple en raison des délais alloués par le Juge au locataire ou en raison de la difficulté rencontrée à obtenir la réquisition de la force publique.