Maître SEBILEAU
Avocat à Nantes

COVID 19 et règlement des loyers

24 Août 2022 Charlotte SEBILEAU Avocat Droit locatif

Les commerçants auxquels il était fait interdiction d’accueillir du public étaient-ils en droit de ne pas payer leurs loyers ?

Pour répondre à une telle question il apparait important d’évoquer dans un premier temps les textes dérogatoires établis dans le cadre de la crise du COVID 19. Nous constaterons que ces derniers n’exonéraient pas les commerçants du règlement de leurs loyers (I).

Ainsi, seuls les textes de droit communs auraient pu permettre aux commerçants de s’exonérer du règlement de leurs loyers. Certaines Cour d’Appel avaient d’ailleurs statué en ce sens. Mais ce n’est pas la position retenue par la Cour de Cassation dans 3 arrêts en date du 30 juin 2022 n°21-20.190 ; n°21-19.889 ; n°21-20.127 (II).

I- Les règles dérogatoires édictées durant la crise du COVID 19

Les arrêtés des 14 mars 2020 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que les décrets n°2020-293 du 23 mars 2020 et n°2020-423 du 14 avril 2020 ont édicté une mesure générale et temporaire de recevoir du public durant la période du 17 mars 2020 au 10 mai 2020 qui concernait les commerces dits « non essentiels ».

La fermeture de ces commerces au public allait entrainer une suppression ou à tout le moins une réduction des recettes de ces derniers et consécutivement des difficultés pour faire face aux charges courantes. Aussi, ces mesures de fermeture administrative ont été accompagnées d’une part d’aides financières et d’autre part d’un dispositif destiné à protéger les commerçants locataires.

Concernant les aides financières. Les aides financières étaient les suivantes : versement d’une aide au titre du fonds de solidarité (plafonné à 1 500€ pour les entreprises enregistrant une perte entre 20 à 50% de leur chiffre d’affaires), mise en place d’un prêt garanti par l’État (PGE) soumis à plusieurs conditions, versement d’une aide à l’activité partielle et mise en œuvre d’un moratoire des échéances sociales ou fiscales.

Concernant le dispositif de protection des commerçants locataires. L’article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 dispose que : « Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er. Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. »

L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 précise en outre que : « les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »

Ainsi, durant la période de l’état d’urgence sanitaire augmentée d’un délai de deux mois, les commerçants locataires, ne pouvaient pas voir leurs baux résiliés en raison du non-règlement de leurs loyers. Pour autant, le texte ne supprimait pas les loyers sur cette période, qui restaient donc dus par les preneurs.

Compte tenu des difficultés rencontrés par les commerçants locataires, deux mesures de soutien complémentaires ont été mises en place. En premier lieu, le gouvernement a incité les bailleurs à accorder des remises de loyers à leurs locataires, en leur accordant des crédits d’impôt pouvant atteindre 50% du montant des loyers abandonnés[1]. En second lieu, le décret n°2021-1488 du 16 novembre 2021 a institué une aide relative aux loyers ou redevances et charges de certains commerces de détails et services interdits d’accueil du public afin de lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19.

Mais tous les bailleurs n’ont pas consenti des remises de loyers, et pour certains commerçants ces mesures ont pu s’avérer insuffisantes pour permettre la survie de leur entreprise. Ainsi, de nombreux locataires se sont trouvés dans l’impossibilité de faire face à leurs loyers et ont été assignés en paiement des loyers et/ou en résiliation du bail. Dans ce contexte, les avocats saisis par les commerçants se sont appuyés sur plusieurs arguments juridiques tirés du droit commun des contrats et du droit spécial des baux pour soutenir que les preneurs étaient exonérés du règlement de leurs loyers.

II- L’exonération de paiement du locataire en application du droit commun des contrats et du droit spécial des baux

Les juges du fond étaient partagés quant à cette suppression pure et simple des loyers durant la période du confinement[2].

C’est dans ce contexte que la Cour de Cassation indique avoir été saisie d’une trentaine de pourvois. Elle précise en avoir choisi 3 d’entre eux en priorité, car ils lui offraient l’opportunité de répondre à des questions de principe posées par cette situation[3]. La Cour de Cassation a ainsi rendu 3 arrêts le 30 juin 2022, n°21-19.889n° 21-20.127n° 21-20.190, portant sur des faits similaires. Elle avait à répondre aux questions suivantes :

  • Les ordonnances n° 2020306 et 2020-316 du 25 mars 2020 font elles obstacle à l’application des dispositions de l’article 1722 du code civil ? (A)
  • L’impossibilité pour le locataire d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail, même imposée par les pouvoirs publics, constitue-t-elle une perte de la chose louée justifiant la mise en œuvre des dispositions de l’article 1722 du code civil ? (B)
  • L’impossibilité pour le locataire d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail, même imposée par les pouvoirs publics, constitue-t-elle un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que le preneur invoque l’exception d’inexécution ? (C)
  • Le preneur empêché d’exploiter la chose louée selon sa destination peut-il invoquer la force majeure pour obtenir la suspension de son obligation au paiement du loyer pendant la fermeture au public de son commerce ? (D)

A) L’absence d’éviction de l’article 1722 du code civil, par les dispositions spéciales adoptées durant la crise du COVID 19

La première question qui se posait était celle de savoir si l’article  1722 du code civil pouvait être appliqué alors que des textes spécifiques venaient protéger les locataires durant la crise du COVID 19.

En effet, en application de l’article 1105 du code civil : « Les règles générales s'appliquent sous réserve de ces règles particulières ».

Pour autant l’existence de dispositions spéciales ne fait pas automatiquement obstacle à l’application du droit commun. Le droit commun ne sera écarté que si les dispositions spéciales le prévoient expressément ou que les dispositions spéciales sont incompatibles avec la mise en œuvre des dispositions générales[4].

La Cour d’Appel de PARIS, dans un arrêt du 3 juin 2021, avait jugé que les dispositions de l’article 1722 du code civil étaient inapplicables au motif que « le législateur avait déjà pris en compte les conséquences pour les bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire ».

En réponse au pourvoi du locataire (Arrêt C.Cass. 3ème civ. 30 juin 2022, n°21-20.190), la Cour de Cassation par une substitution de motif répond implicitement que les ordonnances n° 2020-306 et 2020-316 du 25 mars 2020, n’entrainent pas l’éviction des dispositions de l’article 1722 du code civil.

Une telle solution parait de prime abord logique dès lors que les textes spéciaux ne dérogeaient pas expressément à l’article 1722 du code civil et qu’ils avaient pour objectif de protéger le locataire. Il aurait été contraire à l’esprit du texte d’interdire au locataire de se prévaloir des dispositions du droit commun et du droit spécial des contrats.

Mais il est vrai que se posait la question de la compatibilité entre les dispositions spéciales neutralisant les sanctions en cas de retard dans le paiement des loyers et les dispositions de l’article 1722 du code civil pouvant conduire à exonérer le locataire du paiement de ses loyers. En effet, retenir l’exonération du locataire en application de l’article 1722 du code civil, rendrait inutile la suspension des sanctions pour non règlement des loyers.

Pour autant, les conditions de mise en œuvre des deux dispositifs sont distinctes et n’aboutissent pas à des solutions contraires. Les solutions auraient pu être appliquées de manière complémentaires en fonction de la période concernée par exemple. D’ailleurs, si la Cour de Cassation a retenu que l’article 1722 du code civil était applicable, elle a jugé que les conditions d’application de ce texte n’étaient pas réunies.

B) L’impossibilité pour le locataire de se prévaloir des dispositions de l’article 1722 du code civil

L’article 1722 du code civil dispose que :

«Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »

La mise en œuvre dispositions de l’article 1722 du code civil suppose donc la réunion de deux conditions :

  • la destruction partielle ou totale de la chose (2)
  • par l’effet d’un cas fortuit (1)

1) La caractérisation d’un cas fortuit

Le cas fortuit est un évènement indépendant de la volonté des parties, qu’elles n’avaient pas la possibilité d’empêcher.

Il n’est pas discutable que ni les bailleurs, ni les locataires n’étaient à l’origine de la crise du COVID 19 et de la décision administrative de fermeture des établissements au public, qui en a résulté.

En outre, depuis longtemps, la Cour de Cassation retient qu’une décision administrative peut constituer un cas fortuit[5].

2) La destruction partielle ou totale de la chose

La perte de la chose louée édictée à l’article 1722 du code civil, peut correspondre à une perte matérielle (destruction du bien suite à un incendie par exemple) ou fonctionnelle, en cas d’impossibilité d'user le bien conformément à sa destination[6]. Mais ces décisions, classiques de la Cour de Cassation avaient été rendues dans des hypothèses où c’étaient les dommages matériels causés à la chose qui la rendaient inexploitable.

Se posait donc la question de savoir si la décision administrative faisant interdiction au preneur de recevoir du public, constituait une perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil.

Les Cour d’Appel, qui avaient eu l’occasion de se prononcer sur cette question avant la crise du COVID 19, étaient déjà partagées sur la réponse à y apporter[7]. Elle l’étaient tout autant dans le cadre de la crise du COVID 19[8].

Dans un premier arrêt (Arrêt C.Cass. 3ème civ. 30 juin 2022, n°21-20.190), la Cour de Cassation indique que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué ne peut donc être assimilée à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. »

Dans un deuxième arrêt (Arrêt C.Cass. 3ème civ. 30 juin 2022, n°21-20.127), la cour de Cassation juge dans des termes similaires que « 11. L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être […] assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.»

C) L’absence de manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant le rejet de l’exception d’inexécution

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance. Pour remplir son obligation de délivrance, il ne suffit pas au bailleur de mettre le bien loué à la disposition du locataire, il faut aussi que ce bien soit conforme à la destination prévue dans le contrat de bail. Cette obligation incombe au bailleur tout au long du bail[9].

Les commerçants locataires, soutenaient que durant la période de fermeture administrative, le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance conforme. En effet, les commerçants ne pouvant recevoir du public, ne pouvaient user de leur local commercial conformément à sa destination.

Or l’article 1219 du code civil dispose que : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Dans un premier arrêt (Arrêt C.Cass. 3ème civ. 30 juin 2022, n°21-20.127), la cour de Cassation a jugé que « L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être […] imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance […]»

Dans un second arrêt (Arrêt C.Cass. 3ème civ. 30 juin 2022, n°21-19-889), la Cour de Cassation a jugé dans les mêmes termes que : « le Tribunal a exactement retenu que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ».

D) Sur l’impossibilité pour le preneur de se prévaloir d’un cas de force majeure

L’article 1218 du code civil dispose que : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

Ainsi, logiquement si le locataire entendait se prévaloir de la force majeure pour éviter le règlement du loyer, il lui appartenait de démontrer que les mesures administratives l’empêchaient de procéder au règlement de son loyer.

Or ainsi que l’avait relevé le conseiller dans son rapport, il est admis qu’il n’existe pas de « force majeure financière » et de manière générale, le débiteur d’une obligation de donner une chose de genre ne peut prétendre échapper à celle-ci en invoquant la force majeure[10].

Ce raisonnement, suggéré par le conseiller rapporteur aurait pu être tenu par la Cour de Cassation pour justifier son refus de retenir un cas de force majeure en l’espèce.

Ce n’est néanmoins pas le choix qui a été fait. La Cour de Cassation a préféré se référer à sa jurisprudence[11] selon laquelle « le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure ».

Dans son arrêt (C.Cass. 3ème civ. 30 juin 2022, n°21-20.190): la Cour de Cassation indique ainsi que : « il résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. Dès lors la Cour d’Appel a exactement retenu que la locataire débitrice des loyers, n’était pas fondée à invoquer à son profil la force majeure. »

 La Cour de Cassation fait ainsi le choix de rappeler que la force majeure n’est pas un mécanisme ayant pour objet de compenser l’absence de contrepartie trouvée dans l’exécution de l’obligation mais uniquement de ne pas sanctionner le cocontractant qui n’est pas en mesure de s’exécuter.


[1] Article 20 de la loi n°2020-1721 du 29 décembre 2020 de finance pour 2021

[2] Exemples en défaveur des commerçants : tribunal judiciaire de Strasbourg, 19 février 2021, n° 20/00552 ; (tribunal judiciaire de Paris 26 octobre 2020, n° 20/53713 et 20/55901 ; tribunal de commerce de Paris, 11 décembre 2020, n° 20200-35120 ; cour d'appel de Grenoble, 5 novembre 2020, n° 16/04533 ; cour d'appel de Riom 2 mars2021, n° 20/01418

Exemples en faveur des commerçants : Douai, 8e chambre, 3e section, 16 Décembre 2021, n° 21/03259 ; Paris, 2 juin 2021, RG 20/17808 ; CA Pau, 26 octobre 2021, RG 21/00335 ; CA Versailles, 27 mai 2021, RG 20/05330 ; Tribunal judiciaire Paris JEX 27 octobre 2020, n° 20/81460 ; Tribunal judiciaire Paris JEX 20 janvier 2021, n° 20/80923 ; Versailles, 4 mars 2021, n° 20/02572

[7] CA Paris, Chambre 6, section C, 20 décembre 1995, RG n°94/010320 qui refuse de retenir une perte de la chose. CA Colmar, 29 août 1995, RG n°93/04547 retenant une perte de la chose

[8] Cf. 2

[10] (1ère Civ., 23 avril 1969, Bull. 1969, I, n° 138 « attendu, en effet, que s'agissant du payement d'une somme d'argent, la cour d'appel, répondant ainsi implicitement mais nécessairement aux conclusions prétendument délaissées, relève justement que l'impossibilité de l'acquitter n'est ni absolue ni définitive ») et a récemment été rappelé par la chambre commerciale de notre Cour (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306, Bull. 2014, IV, n° 118 « Mais attendu que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. »)


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