Maître SEBILEAU
Avocat à Nantes

Dégâts des eaux et responsabilités

13 Juil 2022 Charlotte SEBILEAU Avocat litiges de voisinage

Les dégâts des eaux représentent une part importante des sinistres dans les locaux d’habitation (41,3% des sinistres en 2020). L’identification des responsables peut s’avérer complexe lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété et que certains appartements sont donnés à bail.

La détermination des personnes responsables, supposera préalablement d’identifier l’origine du dégât des eaux (infiltration au niveau de la couverture, rupture d’une canalisation, débordement d’une baignoire ….). Il sera ensuite possible d’établir les responsabilités : certains régimes de responsabilité reposant sur la notion de faute, d’autres non.

Le mécanisme de responsabilité est un mécanisme à double détente. A l’égard de la victime, toutes les personnes dont la responsabilité peut être engagée, seront tenues solidairement, de l’indemniser de son préjudice. En revanche, dans les rapports entre responsables, la charge définitive du sinistre sera imputée à une ou plusieurs parties en fonction de leurs fautes respectives[1].

Exemple :

Prenons l’exemple d’un sinistre pour lequel la responsabilité de deux personnes est engagée. Monsieur A n’a commis aucune faute alors que Madame B a commis une faute.

La victime pourra demander la condamnation in solidum de Monsieur A et de Madame B. Une fois la décision obtenue elle pourra l’exécuter au choix intégralement contre Monsieur A, intégralement contre Madame B, ou en partie contre Monsieur A et pour l’autre partie contre Madame B. Cela laisse la possibilité à la victime d’obtenir le versement de son indemnité auprès de la partie la plus solvable.

Dans les rapports entre Monsieur A et Madame B, ce sera Madame B qui sera tenue à 100%. Monsieur A pourra donc demander à Madame B de lui rembourser les sommes qu’il aura versées à la victime. Le risque pour Monsieur A est néanmoins que Madame B ne soit pas solvable.

La responsabilité de plusieurs intervenants est susceptible d’être engagée : le voisin (I), le syndicat des copropriétaires (II), le syndic (III), le locataire (IV), le bailleur (V) et le constructeur (VI).

Notons que ces intervenants seront généralement assurés que c’est donc leurs assureurs qui auront vocation à prendre en charge le sinistre. En effet, l’assurance habitation est obligatoire : pour les locataires[2], pour les copropriétaires qu’ils occupent ou non leur logement[3], pour le syndicat des copropriétaires[4]. Par ailleurs, l’assurance décennale est obligatoire pour les constructeurs[5].

I- La responsabilité du voisin

La responsabilité du voisin pourra être engagée sur plusieurs fondement juridiques : au titre de la théorie des troubles anormaux de voisinage (A) ou au titre de la responsabilité délictuelle (B).

A) La responsabilité du voisin au titre de la théorie des troubles anormaux de voisinage

L’article 544 du code civil dispose que :

« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ».

Sur le fondement de cet article, la cour de cassation a dégagé un principe de responsabilité sans faute pour tout trouble causé à une propriété voisine excédant les sujétions normales liées au voisinage[6]. Constitue un trouble anormal de voisinage les dégâts des eaux causés à la propriété voisine[7].

Pour la mise en œuvre de ce régime de responsabilité, il n’est pas nécessaire de démontrer une faute du voisin. Il suffit d’apporter la preuve que le sinistre trouve sa cause dans l’appartement ou la maison voisine.

La démonstration d’une faute imputable au tiers ne permet pas d’exonérer le voisin de sa responsabilité sur le fondement du trouble anormal de voisinage. En revanche, il pourra exercer un recours contre le tiers ayant commis une faute.

Sont considérés comme des voisins au sens de la théorie des troubles anormaux de voisinage : le propriétaire occupant du bien, le propriétaire non occupant/bailleur[8], l’occupant[9], l’entreprise ayant réalisé l’ouvrage à l’origine du sinistre (ex. le plombier qui a réalisé la douche fuyarde)[10].

B) La responsabilité délictuelle du voisin

L’article 1240 du code civil du code civil dispose que :

« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La responsabilité du voisin pourra être engagée sur le fondement de ce texte à condition de démontrer l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

II- La responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires (ou syndicat de copropriété) est composé de l’ensemble des copropriétaires. Il prend ses décisions en assemblée générale.

Il existe un régime de responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés par les parties communes (A). Ce régime de responsabilité sans faute pourra se cumuler avec la responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires en cas de défaut d’entretien des parties communes (B).

A) La responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires [11]

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Dès lors que le sinistre trouvera sa cause dans les parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera engagée, sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer une faute de sa part. Il ne pourra s’exonérer de cette responsabilité, qu’en démontrant l’existence d’un cas de force majeure[12].

B) La responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires

La responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires pourra être engagée en application de l’article 1240 du code civil[13].

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. » . Sa responsabilité pourra donc être engagée pour faute en cas de défaut d’entretien des parties communes[14].

C) La charge de l’indemnité

Le syndicat des copropriétaires a l’obligation de s’assurer au titre de la responsabilité qu’il pourrait encourir[15]. En principe, l’indemnisation sera donc versée par l’assureur de la copropriété.

Néanmoins, il peut arriver que le syndicat des copropriétaires n’ait pas souscrit d’assurance ou que le contrat ait été résilié. Dans cette hypothèse, la charge de l’indemnisation de la victime sera répartie entre les différents copropriétaires en fonction des tantièmes de propriété affectés à chaque lot pour ce type de charges[16].

Par ailleurs, dans l’hypothèse où la victime serait un copropriétaire, il convient de préciser que ce dernier sera dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Il participera en revanche aux frais de réparation des parties communes et à sa propre indemnisation.

III- La responsabilité du syndic

Le syndic a pour mission de mettre en œuvre les décisions prises par le syndicat des copropriétaires. En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé «  d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

La responsabilité pour faute du syndic pourra être engagée si ce dernier manque à son obligation d’assurer la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble[17]. Le fondement de l’action en responsabilité, dépendra de l’identité de l’auteur du recours :

IV- La responsabilité du locataire

Il convient de distinguer d’une part la responsabilité du locataire à l’égard du bailleur (A) et d’autre part la responsabilité du locataire à l’égard des tiers (B).

A) La responsabilité sans faute du locataire à l’égard du bailleur

En application de l’article 1732 du code civil, le locataire : « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

A l’égard du bailleur, le locataire sera ainsi responsable des dégradations survenues dans le local donné à bail sans qu’il ne soit nécessaire d’établir une faute du locataire. En revanche, le locataire pourra s’exonérer de sa responsabilité en démontrant que le sinistre n’est pas survenu par sa faute. Tel sera par exemple le cas, si le dégât des eaux a été causé par :

  • Un vice de construction[18]
  • La vétusté[19]
  • Un cas de force majeure

L’article 1732 du code civil ne s’applique que dans les rapports entre le locataire et son bailleur[20].

B) La responsabilité du locataire à l’égard des tiers

Les tiers pourront engager la responsabilité du locataire :

V- La responsabilité du bailleur

Il convient de distinguer d’une part le régime de responsabilité du bailleur à l’égard de son locataire (A) et d’autre part le régime de responsabilité du bailleur à l’égard des tiers (B).

A) La responsabilité du bailleur à l’égard de son locataire

En application de l’article 1721 du code civil, le bailleur doit « garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

Ainsi, dès lors que le dégât des eaux trouvera sa cause dans un vice affectant la chose louée, le bailleur sera tenu responsables des dommages subis par son locataire.

Notons que le bailleur est également tenu à une obligation d’entretien. Il doit réaliser les grosses réparation[22] ainsi que les travaux rendus nécessaires par la vétusté[23]. Le locataire pourra également engager la responsabilité pour faute du bailleur en application de l’article 1231-1 du code civil, s’il s’est abstenu de réaliser ces travaux d’entretien ce qui a occasionné la survenance du sinistre.

Néanmoins, pour que la responsabilité du bailleur puisse être engagée en raison du manquement à son obligation d’entretien des lieux loués, encore faut-il que le locataire l’ait informé des travaux à réaliser[24].

B) La responsabilité du bailleur à l’égard des tiers

Le bailleur pourra être tenu à l’égard des tiers :

  • Sans faute, en application de la théorie des troubles anormaux du voisinage si le sinistre trouve sa cause dans le bien appartenant au bailleur[25]
  • Pour faute, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil

VI- La responsabilité du constructeur

En application de l’article 1792-1 du code civil, est qualifié de constructeur de l’ouvrage :

« 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »

Il convient de distinguer d’une part la responsabilité du constructeur à l’égard du maitre d’ouvrage (A) et d’autre part la responsabilité du constructeur à l’égard des tiers (B).

A) La responsabilité du constructeur à l’égard du maitre d’ouvrage

Le maître d’ouvrage est la personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés. Par extension, l’acquéreur de l’ouvrage bénéficiera des mêmes actions que le maitre d’ouvrage[26]. Le régime de responsabilité diffère selon que les désordres sont de nature décennale (1) ou non (2).

1) La garantie décennale

Le constructeur sera tenu à l’égard du maitre d’ouvrage d’une responsabilité sans faute en application des dispositions de l’article 1792 du code civil. La mise en œuvre de ce régime de responsabilité supposera de démontrer que :

  • Le constructeur a réalisé un ouvrage ou un élément d’équipement adjoint à un existant[27]. (Des petits travaux de réparation ne répondront pas à cette définition[28]).
  • Le sinistre trouve son origine dans l’ouvrage réalisé par le constructeur[29]
  • Le sinistre est apparu après la réception de l’ouvrage[30]
  • Les désordres portent atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage

Sauf cas particulier où le dégât des eaux serait extrêmement limité, les Tribunaux retiennent que ce type de sinistre porte atteinte à la destination de l’ouvrage (et même dans certains cas à sa solidité)[31].

De même, la Cour de Cassation retient que le défaut de conception occasionnant des troubles anormaux de voisinage à des tiers, est un désordre de nature décennale[32].

2) La garantie des désordres de nature intrmédiaire

Dans l’hypothèse où les conditions de mise en œuvre des dispositions de l’article 1792 du code civil ne seraient pas réunies, le maitre d’ouvrage pourra agir à l’encontre du constructeur sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

Avant réception, le constructeur est tenu de délivrer un ouvrage exempt de vice. Sa responsabilité pourra donc être engagée en démontrant l’existence d’un vice[33].

Après réception, la responsabilité du constructeur ne pourra être engagée que :

  • pour les défauts apparents ayant donné lieu à des réserves (sur le fondement de la garantie contractuelle et/ou de la garantie de parfait achèvement énoncée à l’article 1792-6 du code civil[34])
  •  pour les défauts cachés. Sa responsabilité contractuelle pourra être engagée à condition de démontrer l’existence d’une faute à l’origine des désordres[35].

B) La responsabilité du constructeur à l’égard des tiers

Le tiers pourra engager la responsabilité du constructeur :

  • Sans faute, au titre de la théorie des troubles anormaux de voisinage, si le sinistre trouve sa cause dans les travaux réalisés par le constructeur[36]
  • Pour faute, en application de  l’article 1240 du code civil

[1] C.Cass. 2ème civ. 20 mai 2020, 19-10.247

[4] idem

[7] CA Versailles, 24 mars 1994 : JurisData n° 1994-040968

CA Paris, 7e ch., 19 juin 1986 : JurisData n° 1986-023848

CA Paris, 1re ch. A, 24 mars 1988 : JurisData n° 1988-021802

CA Montpellier, 1re ch. AO, 19 nov. 1998 : JurisData n° 1998-035216

[11] Notons que la Cour de Cassation admettait que ce régime spécial de responsabilité sans faute, puisse se cumuler avec le régime général de responsabilité du fait des choses (ancien article 1384 du code civil et désormais article 1242 du code civil) . Néanmoins, cela ne présente plus d’intérêt depuis que la responsabilité de plein droit énoncée à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour les désordres trouvant leur source dans un vice de construction ou un défaut d’entretien a été étendue à l’ensemble des désordres trouvant leur origine dans les parties communes (Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis)

[17] C.Cass. 3 ème civ, du 10 octobre 1990, 88-19.885 (absence de souscription d’une assurance garantissant les dégâts des eaux et démarches insuffisantes pour remédier sans délai aux désordres constatés)

C.Cass. 3ème civ. 7 avril 2009, 07-16.786 : faute du syndic qui avait omis de mettre à l’ordre du jour le vote des travaux de réfection des désordres et l’autorisation d’ester en justice afin d’agir contre le constructeur responsable dans le délai de la garantie décennale.

[18] En application de l’article 1721 du code civil, le bailleur doit garantie au locataire «pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. » 

[19] Article 1730 du code civil : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

[24] C.Cass. 3ème civ., 9 Février 2005 - n° 03-19.609 : les locataires ont commis une faute en tardant à informer le bailleur des désordres

[30] C.Cass. 3ème civ. 12 janv. 1982, n°80-12.094 (garantie décennale non mobilisable en l’absence de réception) ; C.Cass. 3e civ., 20 oct. 1993, n° 91-11.059 (garantie décennale non mobilisable au titre des désordres apparents non réservés) ; C.Cass. 3ème civ. 7 février 2012, n°11-11.449 (garantie décennale non mobilisable au titre des désordres apparents et réservés)


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