L'inscription d'une hypothèque judiciaire conservatoire

L’hypothèque judiciaire conservatoire est une garantie, accordée le plus souvent en cours de procédure judiciaire, couvrant les sommes qui pourront être allouées par le Tribunal. Il s’agit pour celui qui engage une action judiciaire, de s’assurer qu’en cas de succès de son action, il pourra bien recouvrer les sommes qui seront mises à la charge de son adversaire.

En effet, il faut savoir que, sauf rares exceptions, il n’existe pas de fonds de garantie susceptible de se substituer à l’adversaire impécunieux pour régler les sommes allouées par le Tribunal. Ainsi, lorsque les enjeux financiers sont importants et qu’il existe un doute sérieux sur la solvabilité de l’adversaire, il peut s’avérer opportun de prendre des garanties (aussi appelées sûretés).

L’hypothèque judiciaire conservatoire présente un double intérêt. En premier lieu, elle pourra être prise avant même que le litige ne soit tranché par un Tribunal. Le créancier pourra se constituer une garantie avant même d’exposer des frais de justice importants. Le créancier sera ainsi protégé contre une éventuelle organisation par le débiteur de son insolvabilité.

En deuxième lieu, en cas de pluralité d’inscriptions d’hypothèques judiciaires, les créanciers seront réglés sur le prix de vente du bien par ordre d’inscription. Ainsi, le créancier ayant l’inscription la plus ancienne sera favorisé. Sous réserve de la bonne réalisation de la publicité définitive, il sera tenu compte du rang résultant de la publicité provisoire. Ainsi, l’inscription de l’hypothèque judiciaire conservatoire, privilégiera le créancier bénéficiaire par rapport aux autres créanciers du débiteur. Cela peut s’avérer particulièrement utile en cas de dégradation de la situation financière du débiteur durant la procédure judiciaire.

Si les conditions pour obtenir l’inscription d’une hypothèque judiciaire sont relativement faciles à réunir(I), le processus d’inscription de l’hypothèque judiciaire conservatoire est complexe (II et III).

L’article L.511-5 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que :

« Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire. »

Ainsi, il suffit de démontrer la réunion de deux conditions pour obtenir l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire :

• Une créance paraissant fondée en son principe
• Une menace dans le recouvrement

Il pas nécessaire de démontrer l’existence de la créance. Il suffit que cette dernière paraisse fondée en son principe. Ce point sera apprécié souverainement par le Juge du fond en fonction des pièces qui lui seront fournies.

A titre d’exemple, on peut considérer que la créance parait fondée en son principe, lorsque le demandeur a obtenu gain de cause en première instance. A contrario elle ne paraitra pas fondée en son principe, lorsque le demandeur aura perdu en première instance.

Il n’est pas nécessaire que la créance soit liquide et exigible. En revanche, elle devra être chiffrée (article R.511-4 du code des procédures civiles d’exécution).

Pour faire inscrire une hypothèque judiciaire conservatoire, il sera nécessaire de justifier de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Par exemple en matière de droit de la construction, cette menace dans le recouvrement peut résulter dans l’importance des sommes en jeu d’un côté, d’une faible solvabilité du constructeur (faible montant du capital social et/ou du CA, création récente de l’entreprise…) et du refus de garantie de son assureur d’un autre côté.

L’inscription d’une hypothèque judiciaire conservatoire supposera tout d’abord de recueillir des informations sur les biens dont l’adversaire est propriétaire (A). Il faudra ensuite obtenir une autorisation judiciaire (B). Il faudra enfin procéder à l’inscription proprement dite (C).

Pour procéder à l’inscription d’une hypothèque judiciaire conservatoire il faudra non seulement identifier les biens immobiliers dont le débiteur est propriétaire (1) mais également recueillir des informations sur son titre de propriété (2).

En premier lieu, il sera nécessaire d’identifier les biens immobiliers dont l’adversaire est propriétaire. Cette information sera parfois connue car précisément le bien immobilier dont l’adversaire est propriétaire est l’objet du litige. D’autres fois, cette information devra être recherchée.

Pour obtenir cette information, il est possible de demander à un service de publicité foncière, de quels biens immobiliers une personne est propriétaire dans le ressort du service de publicité foncière. Pour cela il suffit de transmettre un formulaire complété en deux exemplaires au service de publicité foncière accompagné d’un chèque de règlement (télécharger le formulaire ici). En général une réponse est apportée sous une dizaine de jours.

Il existe 354 services de publicité foncière en France. Matériellement, il est donc difficile de tous les interroger. Certains prestataires privés le proposent mais cela aura nécessairement un coût important. En général, on interrogera le service de publicité foncière du lieu du domicile de l’adversaire.

En deuxième lieu, une fois le bien immobilier identifié, il sera nécessaire d’obtenir des informations complémentaires non seulement pour apprécier l’opportunité de faire inscrire une hypothèque judiciaire conservatoire sur le bien, mais aussi pour pouvoir procéder à cette inscription.

Pour obtenir ces informations, il faudra retourner le formulaire complété en deux exemplaires au service de publicité foncière avec un chèque de règlement, en sollicitant cette fois-ci des informations sur l’immeuble et non plus sur l’adversaire (télécharger le formulaire).

Dans le cadre de la réponse apportée par le service de publicité foncière, il sera possible d’identifier l’ensemble des propriétaires du bien, le prix d’acquisition ou encore l’existence ou non d’une hypothèque déjà prise sur ce bien. Ces éléments seront importants pour apprécier l’opportunité de solliciter l’inscription d’une hypothèque judiciaire.

Il sera également communiqué des informations sur le titre de propriété de l’adversaire (mode d’acquisition, date d’acquisition, références de publication titre de propriété…). Ces informations seront indispensables pour inscrire l’hypothèque.

En principe, il sera nécessaire de solliciter l’autorisation du Juge de l’exécution (article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution) du lieu où demeure l’adversaire (article R.511-2 du code des procédures civiles d’exécution) pour faire inscrire une hypothèque judiciaire provisoire.

Cette demande d’autorisation est présentée au Juge de l’Exécution par voie de requête (article R.511-1 du code des procédures civiles d’exécution). Cela signifie ainsi que l’adversaire n’est pas informé de la demande.

Il doit être précisé les biens sur lesquels l’inscription est sollicitée et le montant de la créance que l’on souhaite voir garantir. Le juge rend une ordonnance aux termes de laquelle il décide d’autoriser ou non l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire consacrant l’existence de la créance.

A noter : cette demande d’autorisation n’est pas nécessaire lorsque le créancier dispose déjà d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force de chose jugée (article L.511-2 du code des procédures civiles d’exécution).

Le créancier dispose ensuite d’un délai de 3 mois pour faire inscrire l’hypothèque judiciaire provisoire (article R.511-6 du code des procédures civiles d’exécution).

Pour cela, il droit adresser au service de publicité foncière : le bordereau complété en deux exemplaires, une copie de l’ordonnance et un chèque de règlement (télécharger le formulaire). Il s’agit de l’étape la plus délicate car la plus technique, de nombreuses mentions obligatoires étant énoncées par (article 2423 du code civil - anciennement article 2428 du code civil). En cas d’information omise ou inexacte, la demande d’inscription sera rejetée et il faudra présenter une nouvelle demande.

Une fois l’inscription réalisée, le service de publicité foncière en informe le créancier ou son représentant, généralement par téléphone ou par courriel. Il lui communique alors la date et les références de l’inscription. En pratique, il faudra en revanche attendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois avant de recevoir le bordereau validé par le service de publicité foncière conformément aux dispositions de l'article 2426 du code civil, anciennement article 2431 du code civil).

Le créancier dispose d’un délai de 8 jours à compter de l’inscription pour en informer son adversaire (article R.532-5 du code des procédures civiles d’exécution ; article 495 du code de procédure civile). Cette information sera communiquée par voie d’huissier.

L’acte doit contenir : une copie de l’ordonnance et de la requête, l’indication que le débiteur peut demander la mainlevée de l’hypothèque, la reproduction des articles des articles R. 511-1 à R. 512-3 et R. 532-6 du code des procédures civiles d’exécution.

L’adversaire sera informé qu’il a la possibilité de contester la mesure d’hypothèque judiciaire provisoire devant le Juge de l’Exécution.

Le créancier dispose par ailleurs d’un délai d’un mois à compter de l’inscription de l’hypothèque pour engager une procédure judiciaire afin que le Tribunal se prononce sur le montant et l’existence de la créance, si cela n’est pas déjà fait (article R.511-7 du code des procédures civiles d’exécution).
 

L’inscription provisoire est valable pour une durée de 3 ans (article R.532-7 du code des procédures civiles d’exécution).

Ainsi, si à l’approche de l’expiration de ce délai de 3 ans, le créancier n’a toujours pas obtenu de décision de justice passée en force de chose jugée, il devra solliciter le renouvellement de son inscription. Le renouvellement doit impérativement intervenir avant l’expiration du délai de 3 ans (article 2430 du code civil, anciennement article 2435 du code civil.

A cette fin, le créancier ou son représentant devra transmettre au service de publicité foncière le bordereau en deux exemplaires (télécharger le formulaire) accompagné d’un chèque de règlement (article 31 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955).

Après l’inscription de l’hypothèque judiciaire conservatoire, on peut envisager deux suites possibles : soit le débiteur obtient la main levée de l’inscription, soit l’inscription de l’hypothèque judiciaire devient définitive.

L’inscription de l’hypothèque judiciaire pourra devenir définitive, lorsque le bénéficiaire de l’hypothèque aura obtenu une décision judiciaire passée en force de chose jugée[1] favorable. Pour cela, il faudra réaliser de nouvelles démarches sous des délais stricts, sous peine de perdre le bénéfice de l’inscription de l’hypothèque judiciaire conservatoire. Ces démarches dépendront du point de savoir si l’adversaire a conservé le bien immobilier ou s’il l’a vendu.

Le créancier doit ensuite faire procéder à la publication définitive de son inscription sous un délai de deux mois à compter de l’obtention d’une décision judiciaire passée en force de chose jugée [1] statuant sur la créance conformément aux dispositions de l’article R.533-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Si le créancier disposait déjà d’une décision de justice lorsqu’il a engagé la procédure, il doit procéder à la publicité définitive dans un délai compris entre 1 et 3 mois suivant la dénonciation de l’inscription au débiteur (article R.533-4 du code des procédures civiles d’exécution).

En pratique, le créancier ou son représentant adresse au service de publicité foncière : le bordereau (télécharger le formulaire) complété en deux exemplaires (article 2423 du code civil - anciennement article 2428 du code civil), la décision de justice, le justificatif de sa notification et le certificat de non appel (article R.533-4 du code des procédures civiles d’exécution).

A noter : il s’agit du même formulaire que pour l’inscription provisoire. Mais les mentions seront à adapter en vue de l’inscription définitive.

L’inscription définitive est valable jusqu'à la date fixée par le créancier en conformité avec les dispositions de l'article 2429 du code civil (anciennement 2434 du code civil). 1. Ainsi, si à l’approche de l’expiration de l'expiration de ce délai, le créancier n’a toujours pas obtenu le règlement de sa créance, il devra solliciter le renouvellement de son inscription. Le renouvellement doit impérativement intervenir avant l’expiration du délai conformément à l'article 2430 du code civil (anciennement article 2435 du code civil).

A cette fin, le créancier ou son représentant devra transmettre un service de publicité foncière le bordereau en deux exemplaires (télécharger le formulaire) accompagné d’un chèque de règlement (article 31 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955).

L’inscription de l’hypothèque judiciaire ne fait pas obstacle à la vente du bien (article L.531-2 du code des procédures civiles d’exécution), mais va influer sur la distribution du prix de vente.

La part du prix de vente correspondant au montant garanti par l’hypothèque sera consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations (article R.532-8 du code des procédures civiles d’exécution).

Une fois que le bénéficiaire de l’hypothèque judiciaire aura obtenu une décision de justice passée en force de chose jugée [1], il disposera d’un délai de deux mois pour la notifier par voie d’huissier au notaire ayant instrumenté la vente (article R.533-5 du code des procédures civiles d’exécution). Le notaire lui reversera alors la partie du prix de vente lui revenant.

La radiation de l’hypothèque judiciaire peut intervenir soit d’un commun accord, soit par décision judiciaire. Etant précisé que la demande de radiation de l'hypothèque judiciaire est imprescriptible (C.Cass. 3ème civ. 16 mars 2022, n°20-21.337)

La radiation peut intervenir avec l’accord des deux parties (article 2435 du code civil, anciennement article 2240 du code civil).
En pratique, cet accord peut être donné pour diverses raisons : la somme litigieuse a été réglée ou encore les parties s’accordent pour substituer une autre garantie à l’hypothèque par exemple.

Cet accord devra être matérialisé dans un acte authentique, c’est-à-dire dans un acte notarié (article 2436 du code civil, anciennement article 2441 du code civil).

La radiation de l’inscription sera obtenue en communiquant au service de publicité foncière la copie de l’acte authentique accompagnée d’un chèque de règlement.

A défaut d’accord du créancier pour procéder à la radiation de l’hypothèque judiciaire, le débiteur pourra également obtenir cette radiation en application d’une décision de justice (article 2435 du code civil, anciennement article 2240 du code civil).

On peut distinguer trois séries d’hypothèses, dans lesquelles le débiteur pourra, au moyen d’une décision de justice, obtenir la radiation de l’inscription. Tant que l’inscription subsiste la radiation peut être demandée sans que la prescription ne puisse être opposée (C.Cass. 3ème civ. 16 mars 2022, n°20-21.337)

Dans les trois hypothèses, pour obtenir la radiation de l’inscription, il suffira pour le débiteur d’adresser au service de publicité foncière la copie du jugement passé en force de chose jugée [1] ainsi qu’un chèque de règlement au titre des frais de radiation (article 2436 du code civil, anciennement article 2441 du code civil et article R.533-6 du code des procédures civiles d’exécution).

A noter : les frais occasionnés par la mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf si le juge en décide autrement (ce qui sera généralement le cas en cas de main levée ordonnée par le Juge). Par ailleurs, lorsque la main levée est ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire (article L.512-2 du code des procédures civiles d’exécution).

1ère hypothèse : le débiteur conteste le bien fondé de l’inscription de l’hypothèque judiciaire devant le Juge de l’Exécution et obtient gain de cause

En application des dispositions de l’article L.512-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut ordonner la main levée de la mesure d’hypothèque judiciaire s’il apparait que les conditions prescrites par l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas réunies c’est-à-dire si la créance ne parait pas fondée en son principe ou qu’il n’existe pas de menace dans le recouvrement de la créance.

En effet, rappelons que l’hypothèque judiciaire conservatoire a été inscrite sans que le débiteur n’en soit informé, sur la base des seuls éléments communiqués par le créancier. Il s’agit de ménager l’effet de surprise et d’assurer ainsi l’efficacité de la mesure. Mais une fois l’hypothèque inscrite, le débiteur aura la possibilité d’en contester le bienfondé devant le Juge de l’Exécution (article R.512-2 du code des procédures civiles d’exécution) en apportant à ce dernier un autre éclairage sur le dossier.

Si après analyse des éléments communiqués par le débiteur, le Juge de l’exécution estime que la créance ne parait pas fondée en son principe et/ou qu’il n’existe pas de menace dans le recouvrement de la créance, il ordonne la mainlevée de l’hypothèque judiciaire.

A noter : lorsque le créancier était déjà titulaire d’un titre exécutoire (décision de justice, acte notarié), la mainlevée ne peut être demandée que jusqu’à ce qu’il ait été procédé à la publicité définitive (article R.532-6 du code des procédures civiles d’exécution). Etant précisé que cette publicité définitive interviendra dans un délai compris entre 1 et 3 mois suivant la dénonciation de l’inscription au débiteur.

2ème hypothèse : le débiteur soulève la caducité de l’inscription de l’hypothèque judiciaire devant le Juge de l’Exécution et obtient gain de cause

Le créancier qui fait inscrire une hypothèque judiciaire conservatoire, doit réaliser un certain nombre de formalités, sous des délais stricts, sous peine de caducité :

• Réalisation de la publicité provisoire sous un délai de 3 mois à compter de l’autorisation du juge (Article R.511-6 du code des procédures civiles d’exécution)
• Notification de l’inscription par huissier au débiteur sous un délai de 8 jours à compter de l’inscription (article R.532-5 du code des procédures civiles d’exécution)
• Introduction d’une procédure au fond dans le délai d’un mois suivant l’inscription de l’hypothèque judiciaire (article R.511-7 du code des procédures civiles d’exécution)
• Renouvellement de l’inscription provisoire avant l’expiration du délai de 3 ans (article R.532-7 du code des procédures civiles d’exécution)
• Réalisation de la publicité définitive sous deux mois à compter de l’obtention d’une décision passée en force de chose jugée (article R.533-6 du code des procédures civiles d’exécution)
• Renouvellement de l’inscription définitive avant expiration du délai de 10 ans (article 2434 du code civil)

Si ces formalités ne sont pas réalisées dans les délais (article R.512-1 du code des procédures civiles d’exécution), le débiteur pourra demander au Juge de l’Exécution de constater la caducité de l’inscription de l’hypothèque judiciaire conservatoire et obtenir ainsi la radiation de l’inscription.

3ème hypothèse : la demande au fond du créancier est rejetée

La radiation pourra être ordonnée soit par le Juge du fond soit par le Juge de l’exécution, lorsque la demande présentée par le créancier dans le cadre de la procédure au fond a été rejetée ou que l’instance introduite est éteinte (article R.533-6 du code des procédures civiles d’exécution). Les frais de radiation sont alors supportés par le créancier.

[1] Une décision passée en force de chose jugée est une décision qui n’est plus susceptible de faire l’objet d’un recours suspensif d’exécution (article 500 du CPC). L’appel et l’opposition, qui sont des voies ordinaires de recours, sont suspensif d’exécution (article 539 du code de procédure civile). A l’inverse, la tierce opposition, le recours en révision et le pourvoi en cassation qui sont des voies extraordinaires de recours ne sont pas suspensifs d’exécution (article 579 du code de procédure civile).

Ainsi, le jugement passe en force de chose jugée dès son prononcé lorsque la voie de l’appel n’est pas ouverte (= jugement rendu en premier et dernier ressort) ou à l’expiration du délai d’appel lorsque la voie de l’appel est ouverte et sous réserve qu’aucun appel ne soit exercé. L’arrêt rendu par la Cour d’Appel a autorité de la chose jugée à la date de son prononcé.