La réception : phase clé de l’opération de construction

04 Juil 2022 Charlotte SEBILEAU Avocat Droit de la construction

La réception d’une construction est l’acte par lequel le maitre d’ouvrage (le client) accepte la réalisation des travaux du constructeur (entrepreneur, technicien, architecte).

Il s’agit d’une phase très importante lors de la réalisation de l’ouvrage. La réception peut prendre différentes formes. Il peut s’agir d’une réception amiable ou judiciaire (I).

À compter de la réception (III), les désordres dits apparents mais non réservés ne donnent lieu, en principe, à aucune action en réparation. La date de réception permet également d’établir le point de départ des délais pour agir en justice contre le constructeur (II).

I. Les différentes formes de la réception

Quelle que soit sa forme et qu’elle ait été prononcée avec ou sans réserve, la réception marque l’acceptation des travaux en l’état par le maitre d’ouvrage. La réception peut être prononcée amiablement (A) ou judiciairement (B).

A. Réception amiable

La réception amiable se caractérise toujours par une acceptation volontaire des travaux. Les deux parties doivent participer, le maître d’ouvrage et le constructeur. La réception amiable n’est soumise à aucun formalisme particulier[1].

La réception amiable peut se présenter sous plusieurs formes. En principe, elle est expresse (1) mais elle peut aussi être tacite (2).

1. Réception expresse

La réception est le plus souvent amiable. L’article 1792-6 alinéa 1er du Code civil en dispose :

« Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. »

L’article précise que la réception est « en tout état de cause, prononcée contradictoirement. ». La présence du constructeur ou sa convocation régulière est impérative[2]. Néanmoins, la présence du sous-traitant n’est pas nécessaire car il n’est pas parti à la réception[3]. La réception a lieu à la requête de la partie la plus diligente.

Il est procédé à la rédaction d’un procès-verbal de réception dans lequel sont éventuellement consignées les réserves émises par le maître d’ouvrage.

Les réserves sont les imperfections, malfaçons et non-façons qui affectent la construction. Le constructeur sera en principe tenu de procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves conformément aux dispositions de l’article 1792-6 du code civil.

2. Réception tacite

La réception est dite tacite lorsque la prise de possession de l’immeuble et le paiement des travaux présument la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’immeuble avec ou sans réserve[4]. Il s’agit d’une volonté implicite d’accepter les travaux du constructeur.

La réception tacite n’est retenue que dans certaines conditions :

- Elle ne peut pas être retenue lorsque la qualité des travaux est contestée[5]
- La prise de possession de l’immeuble est, à elle seule, insuffisante[6] mais elle reste un élément d’appréciation utile si elle s’accompagne du paiement du prix[7]
- Le paiement du prix est, à lui seul, insuffisant[8]

La réception tacite n’est pas soumise à la condition que l’immeuble soit habitable ou en état d’être reçu[9]. La Cour de cassation[10] énonce que :

« la constatation par le juge de la réception tacite par le maître de l’ouvrage d’un immeuble d’habitation n’est pas soumise à la constatation préalable du caractère habitable de celui-ci »

C’est au juge qui constate l’existence d’une réception tacite d’en fixer la date[11].

Par ailleurs, selon la Cour de cassation, la réception tacite n’exclut pas les réserves[12].

B. Réception judiciaire

À défaut d’être amiable, la réception intervient « judiciairement » (article 1792-6 alinéa 1er du Code civil). La réception judiciaire est une réception forcée qui intervient à la demande de la partie la plus diligente lorsque l’autre partie est récalcitrante (1).

Certaines conditions sont requises pour le prononcé de la réception judiciaire (2).

1. La demande de réception judiciaire

L’article 1792-6 du Code civil dispose que :

« Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. »

La voie judiciaire constitue le moyen pour les parties d’obtenir le prononcé d’une réception qui n’est pas intervenue alors que toutes les conditions étaient réunies pour qu’elle intervienne.

La réception judiciaire constitue une réception forcée prononcée par le juge qui vient suppléer principalement à la négligence ou à la mauvaise volonté du maitre d’ouvrage qui n’a pas procédé à cette formalité alors que l’immeuble était en état d’être reçu.

Plusieurs personnes sont habilitées à solliciter une demande de réception judiciaire :

le maitre d’ouvrage, à la suite ou dans le cadre d’une mesure d’expertise[13]
le constructeur, en cas de refus injustifié du maitre d’ouvrage de prononcer la réception[14]

Il appartient à la personne qui sollicite le prononcé d’une réception judiciaire d’apporter tous les éléments qui permettront au juge de déterminer l’existence et la date de la réception[15].

2. Les conditions requises pour le prononcé d’une réception judiciaire

Afin que la demande de réception judiciaire soit recevable, la Cour de cassation[16] retient deux conditions :

1. L’absence de réception amiable

2. L’existence de travaux en état d’être reçus

En effet, le juge pourra prononcer la réception judiciaire que si l’immeuble est en état d’être reçu, c’est-à-dire, effectivement habitable[17]. Les juges du fond doivent procéder à cette recherche avant de prononcé la réception judiciaire[18].

Néanmoins, l’immeuble peut être inachevé. Le non-achèvement des travaux ne fait pas obstacle au prononcé d’une réception judiciaire dès lors que le maitre d’ouvrage a pris possession de l’immeuble en état d’être habité[19].

La réception judiciaire peut être assortie de réserves sur les malfaçons et non-façons qui affectent la construction[20] mais l’immeuble doit tout de même être en état d’être reçu.

De plus, même si le maître d’ouvrage a refusé de signer le procès-verbal de réception, le juge est en mesure de prononcé une réception judiciaire dès lors que l’immeuble était habitable et habité par le maitre d’ouvrage et permettait un usage conforme à sa destination[21].

Le juge doit rechercher à quelle époque l’immeuble était en état d’être reçu et c’est à cette date que doit être fixé la réception et non au jour du jugement qui la prononce. La Cour de cassation censure les décisions qui ne procèdent pas à cette recherche et qui fixe, par exemple, la prise d’effet de la réception à la date de sa décision[22], à la date de la manifestation de volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir les travaux[23] ou encore à la date de la remise des clés[24].

Il appartient donc aux juges du fond de fixer la date à laquelle l’ouvrage était en état d’être reçu[25]. Les juges du fond peuvent alors retenir comme date de réception judiciaire :

la date initialement prévue par les parties au marché dans l’hypothèse où l’immeuble était effectivement habitable et le refus du maître d’ouvrage de recevoir était non justifié[26]
le jour où le maître d’ouvrage a pris possession des lieux et informé l’entrepreneur de ses réserves par l’envoi d’une mise en demeure[27]
la date de la première réunion d’expertise au cours de laquelle l’expert judiciaire a contradictoirement constaté l’achèvement de l’immeuble et l’abus manifeste commis par le maître d’ouvrage dans la formulation des réserves[28]
le jour du rapport de l’expert judiciaire, avec les réserves mentionnées dans ce rapport[29]

Néanmoins, les juges du fond ne peuvent pas fixer la date de réception judiciaire au jour où l’immeuble était effectivement habitable sans rechercher au préalable si le constructeur n’avait pas empêché le maître d’ouvrage de prendre possession des lieux à une date antérieure alors que l’immeuble était déjà habitable à cette époque[30]

II. Les effets de la réception

À partir de la réception, les dommages apparents mais non réservés ne peuvent plus donner lieu à réclamation. (A). Par ailleurs, la date de la réception constitue le point de départ des délais pour agir en justice contre les constructeurs et les sous-traitants sur le fondement des règles spéciales du droit de la construction (B).

A. Le sort des désordres apparents

En principe, le maître d’ouvrage accepte les désordres apparents lorsque la réception est prononcée sans réserve (1). Néanmoins, il existe des exceptions à ce principe (2).

1. Principe

Lorsque la réception est prononcée sans aucune réserve mais qu’il existe des vices ou défauts apparents, on dit que la réception produit un effet de purge.

Un vice ou défaut apparent est un désordre visible au moment de la réception. Tout désordre évident est systématiquement considéré comme apparent. Par exemple, lorsque le parking est inondé au jour de la réception, le caractère inondable du parking est considéré comme apparent lors de la réception[31].

Un désordre est également considéré comme apparent s’il est démontré que le maître d’ouvrage en avait connaissance avant la réception[32].

Le caractère apparent est apprécié selon les compétences personnelles du maître d’ouvrage et sa capacité à constater l’existence de désordre litigieux[33].

Toutefois, le maître d’œuvre se doit d’informer le maître d’ouvrage des réserves émises par le contrôleur technique[34] et de le conseiller sur les réserves à porter sur le procès-verbal de réception.

Le maître d’ouvrage est en mesure de se fonder sur l’article 1231-1 du Code civil afin d’exercer une action en responsabilité contractuelle de droit commun contre le maître d’œuvre. Cette action est possible lorsque le maître d’œuvre était chargé d’assister le maître d’ouvrage aux opérations de réception et qu’il ne lui a pas mentionné les désordres pourtant apparents.

La Cour de cassation a ainsi considéré qu’un architecte qui avait pour mission de conseiller le maître d’ouvrage au moment de la réception n’était pas fondé à lui opposer l’apparence des désordres « dès lors que sa mission de maîtrise d’œuvre comportait l’assistance du maître d’ouvrage aux opérations de réception, et que (le maître d’ouvrage) s’en remettait nécessairement et légitimement à ses compétences de professionnel quant aux réserves à émettre »[35].

Si le désordre était connu ou ne pouvait qu’être connu du maître d’ouvrage au jour de la réception, la responsabilité du maître d’œuvre est écartée[36].

En principe, il est donc impossible d’exercer une action en responsabilité pour des défauts apparents non réservés. Le maître d’ouvrage accepte les désordres apparents en signant le procès-verbal de réception sans réserve.

2. Exceptions

Il existe deux exceptions au principe d’acceptation des désordres apparents.

Lorsque le maître d’ouvrage ne prononce aucune réserve sur le procès-verbal de réception, il peut tout de même exercer une action en responsabilité lorsque :

1. Les vices ou défauts existaient déjà lors de la réception mais que le maître d’ouvrage n’a pas été en mesure de les remarquer

La Cour de cassation a donc jugé que :

« la garantie décennale s’applique lorsque l’influence des vices apparents lors de la réception ne s’est révélée évidente qu’après celle-ci »[37]

Tel sera par exemple, du sous-dimensionnement de la chaudière qui ne sera constaté que lors de la première période de chauffe.

2. Les vices ou défauts sont apparus postérieurement à la réception

La Cour de cassation a également admis cette deuxième exception :

« n’est pas apparent un désordre qui se révèle dans son ampleur et ses conséquences postérieurement à la réception »[38]

Il est donc très important d’émettre des réserves sur le procès-verbal de réception afin de s’assurer qu’en cas de désordre la responsabilité du constructeur sera encourue.

B. Point de départ des délais pour agir

La réception met fin au contrat entre le maître d’ouvrage et le constructeur. Elle constitue le point de départ des délais pour agir en justice du maître d’ouvrage contre le constructeur au titre des garanties légales[39].

Depuis la loi du 4 janvier 1978, toutes les garanties courent à compter de la réception.

Les modalités de la réception permettent de savoir quelle est la responsabilité encourue par les constructeurs. L’existence, et la date de la réception permettent d’engager la responsabilité décennale des constructeurs et donc obtenir la garantie de leur assureur.

Le maître d’ouvrage dispose de 4 actions pour agir en justice contre le constructeur :

La garantie décennale du constructeur s’applique pour des désordres d’une certaine gravité au cours des 10 années suivant réception des travaux. Il s’agit par exemple d’un désordre qui porte atteinte à la solidité de l’ouvrage (effondrement qui résulte d’un vice de construction) ou d’un désordre qui rend inhabitable ou impropre l’ouvrage à l’usage auquel il est destiné (défaut d’étanchéité, fissurations importantes).

La garantie de bon fonctionnement impose au constructeur qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d’équipements dissociables qui ne fonctionnent pas correctement pendant les 2 ans après réception des travaux. Il peut s’agir par exemple du ballon d’eau chaude, des volets, etc.

La garantie de parfait achèvement impose au constructeur qui a réalisé les travaux de réparer tous désordres qui a été signalés au cours de l’année après réception des travaux, quel que soit leur importance et leur nature.

Enfin, la responsabilité du constructeur peut être encourue sur le fondement du droit commun de la responsabilité. Contrairement aux autres garanties, le maître d’ouvrage devra démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Lorsque les critères des autres garanties ne sont pas remplis, le maître d’ouvrage devra se tourner vers la responsabilité contractuelle du constructeur pour les désordres apparus avant ou après réception.

Avant la réception de l’ouvrage, le maître d’ouvrage ne pourra agir contre le constructeur que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

III. Exemple d’un procès-verbal de réception à remplir

PROCÈS-VERBAL DE RÉCEPTION

Je soussigné (nom, prénom) ……………………. agissant en qualité de maître d’ouvrage sur le chantier (adresse) ……………………………..,

Assisté de ………………………. agissant en qualité de maître d’œuvre

Après avoir procédé à l’examen des travaux exécutés par ……………………………. (désignation de l’entrepreneur), au titre du marché (ou d’une commande) faisant l’objet du devis N°…………..

en date du / /

(Cocher la mention utile)

En présence de l’entrepreneur (ou son représentant)
En l’absence de l’entrepreneur, dûment convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception en date du / /

Déclare que :

(Cocher la mention utile)

La réception est prononcée sans réserve, avec effet à la date du / /
La réception est prononcée, avec effet à la date du / / , assortie des réserves mentionnées dans l’état des réserves ci-annexé
La réception est refusée pour les motifs consignés dans l’annexe précitée

En application de l’article 1792-6 du Code civil, les entrepreneurs demeurent tenus de la garantie de parfait achèvement pendant l’année qui suit la présente réception.

La réception constitue également le point de départ de la garantie de bon fonctionnement prévue par l’article 1792-3 du Code civil et de la responsabilité décennale des constructeurs définie à l’article 1792 du Code civil.

Fait à …………………., le / /

En ……… exemplaires (autant d’exemplaires que de parties présentes à la réception)

Signatures

Le maître d’ouvrage L’entrepreneur

Le maître d’œuvre (éventuellement)

ANNEXE AU PROCÈS-VERBAL DE RÉCEPTION

La réception est prononcée avec les réserves suivantes : (soyez précis : emplacement, objet, description, etc.)

Nature des réserves :
Travaux à exécuter :

L’entrepreneur et le maître d’ouvrage conviennent que les travaux nécessités par les réserves ci-dessus seront exécutés dans un délai global de ……………… à compter de ce jour. Le maître d’ouvrage en donnera acte à l’entrepreneur, par annotation du présent procès-verbal ou par procès-verbal séparé.

Fait à …………………, le / /

En ……….. exemplaires (autant d’exemplaires que de parties présentes à la réception)

Signatures

Le maître d’ouvrage L’entrepreneur

Le maître d’œuvre (éventuellement)

PROCÈS-VERBAL DE LEVÉE DES RÉSERVES

Je soussigné (nom, prénom) ………………………….., agissant en qualité de maître d’ouvrage, constate qu’il a été valablement remédié aux malfaçons, omissions et imperfections constatées et donne acte à l’entrepreneur ………………………………… de la levée des réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception en date du / / concernant les travaux de

Fait à ……………….., le / /

En …………. exemplaires (autant d’exemplaires que de parties présentes à la réception)

Signatures

Le maître d’ouvrage L’entrepreneur

Le maître d’œuvre (éventuellement)

[1] Cass, 3ème civ., 12 juin 1991, n° 90-10.692

[2] Cass, 3ème civ., 16 févr. 1994, n° 92-14.342

[3] Cass, 3ème civ., 20 oct. 2009, n° 08-15.381

[4] Cass, 3ème civ., 18 avr. 2019, n° 18-13.734

[5] Cass, 3ème civ., 24 mars 2016, n° 15-14.830 ;

Cass, 3ème civ., 24 mars 2009, n° 08-12.663

[6] Cass, 3ème civ., 3 mai 1990, n° 88-19.301