La sanction de la sous-location irrégulière

Depuis plusieurs années, on constate un développement de la sous-location irrégulière, notamment via des plateformes telle que celle de Airbnb. Les pouvoirs publics ont adopté diverses mesures pour encadrer la location via ces plateformes[1]. Toutefois, les sanctions traditionnelles sont peu dissuasives pour les locataires (résiliation du bail et allocation de dommages et intérêts).

Dans le cadre d’un arrêt rendu le 12 septembre 2019, la Cour de Cassation a consacré une nouvelle sanction de la sous-location irrégulière : le reversement des sous-loyers au bailleur par le mécanisme de l’accession. Cette solution est novatrice [2]. Si le mécanisme de l’accession est fréquemment utilisé pour les constructions édifiées par le locataire en cours de bail, il n’avait jamais été utilisé par la Cour de Cassation concernant les loyers perçus par le locataire en cours de bail au titre d’une sous-location [3].

Une SCI avait donné un bail un appartement à deux locataires par un contrat en date du 16 avril 1997. Le 8 avril 2014, le nouveau propriétaire des lieux délivrait un congé aux locataires pour reprise à son profit. Ces derniers n’ayant pas quitté spontanément les lieux, il les assignait en expulsion. Ayant constaté que les locataires avaient sous-loué l’appartement, il sollicitait également le remboursement des sous-loyers.

En première instance, le Tribunal d’Instance de Paris avait fait droit à ces demandes, allouant au bailleur une somme forfaitaire de 5.000€ au titre de son préjudice moral. Les locataires ont interjeté appel de la décision. Dans le cadre de la procédure d’appel, le bailleur avait fondé pour la première fois sa demande sur l’accession.

La Cour d’appel avait retenu l’applicabilité des règles relatives à l’accession aux sous-loyers. Elle avait estimé que les locataires avaient commis une faute en détournant les fruits civils produits par la sous-location. Il en résultait pour le bailleur, un préjudice financier égal au montant des sous-loyers.

Les locataires avaient en conséquence été condamnés à verser au bailleur la somme de 27.295 euros au titre des sous-loyers perçus entre 2013 et 2015. Ces derniers se sont pourvus en cassation.

Le pourvoi était articulé autour de deux moyens, visant d’une part les articles 546 et 547 du code civil relatifs à l’accession et d’autre part l’article 1147 du code civil, devenu l’article 1231-1 du code civil, relatifs à la responsabilité contractuelle.

1°/ Les locataires faisaient valoir que les loyers qu’ils avaient perçus au titre de la sous-location ne constituaient pas des fruits civils mais l’équivalent du droit de jouissance conféré au preneur. Dans ces conditions, ils auraient été parfaitement fondés à conserver les loyers perçus et il ne pouvait pas leur être reproché d’avoir commis une faute en les détournant au détriment du bailleur.

2°/Ils faisaient valoir que la sous-location irrégulière étant inopposable au propriétaire mais produisant tous ses effets entre le locataire et le sous-locataire, seul le locataire était créancier des loyers perçus.

La Cour de Cassation était donc amenée à répondre à l’interrogation suivante : en cas de sous-location irrégulière, le bailleur est il en droit de solliciter auprès de son locataire le reversement des loyers perçus par ce dernier, en application du mécanisme de l’accession ?

Dans le cadre de sa décision, la Cour de cassation indique que :

« Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ;

Qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la Cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur que les sommes perçues à ce titre devaient être remboursées »

La Cour de Cassation rejette en conséquence le pourvoi.

Il est intéressant de relever que la Cour de Cassation n’évoque pas les notions de faute et de responsabilité dans le cadre des motifs de sa décision, alors que ces notions étaient bien évoquées dans le cadre du pourvoi. Cela démontre sans doute la volonté de la Cour de Cassation de s’écarter des sanctions traditionnelles de la sous-location prohibée (I) pour consacrer une nouvelle sanction sur le fondement de l’accession (II).

Ainsi que le rappelle la Cour de Cassation, en matière de bail d’habitation la sous-location sera irrégulière lorsqu’elle n’aura pas été autorisée par le bailleur (A).

La sous-location irrégulière par le locataire, constitue une faute pouvant traditionnellement justifier la résiliation du contrat de bail et l’allocation de dommages et intérêts (B).

On distingue 3 prérogatives attachées au droit de propriété : le droit d’usage, le droit de percevoir les fruits et le droit de disposer du bien (usus, fructus, abusus). Si dans le cadre du contrat de bail, ces prérogatives ne sont pas cédées au locataire, il est possible d’analyser les droits du preneur à l’aune de ces 3 notions.

En application des articles 1709 et 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il est conféré dans le cadre du contrat de bail un droit de jouissance au preneur. Ce droit sera plus ou moins étendu, selon la nature du bail et les clauses de ce dernier.

En droit commun des contrats, en application de l’article 1717 du code civil, le preneur a le droit de sous-louer le local, si cette faculté ne lui a pas été interdite dans le contrat de bail. Alors qu’en matière de bail d’habitation, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a interdiction de sous-louer le bien, sauf autorisation écrite du bailleur.

Ainsi, dans certaines hypothèses le droit de jouissance du locataire recouvrira à la fois le droit d’user le bien et d’en percevoir les fruits alors que dans d’autres hypothèses, le locataire pourra seulement user du bien.

En l’espèce, le bail conclu était un bail d’habitation et la Cour de Cassation relève que les locataires n’avaient pas reçue l’autorisation écrite du bailleur de donner le bien en sous-location. La sous-location était en conséquence irrégulière.

En application de l’article 1728 du code civil le locataire doit user « de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ». En matière de bail d’habitation, la même obligation est consacrée par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En matière de bail d’habitation, le locataire qui donne en sous-location le bien sans l’accord écrit du bail, n’use pas de la chose louée conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail et commet donc un manquement contractuel.

Traditionnellement, ce manquement contractuel peut être sanctionné par la résiliation du contrat de bail ou l’allocation de dommages et intérêts[4].

En l’espèce, le bailleur qui avait d’ores et déjà donné un congé pour reprise à son profit à ses locataires, n’avait aucun intérêt à se fonder sur la faute contractuelle des locataires pour obtenir la résiliation du bail.

En revanche, en première instance il avait sollicité la condamnation des locataires à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice. Mais toute la difficulté résulte alors dans l’établissement du préjudice. En effet, le plus souvent la sous-location irrégulière ne causera aucun préjudice financier au bailleur.

Pour contourner cette difficulté, le Tribunal d’Instance avait alloué une somme de 5.000€ au bailleur au titre de son préjudice moral. Certes, on peut comprendre que la sous-location non autorisée puisse contrarier le bailleur, mais la somme allouée paraissait totalement disproportionnée[5]. En outre, la somme ainsi allouée au titre du préjudice moral était totalement déconnectée du montant des loyers perçus par les locataires.

La solution n’était donc pas très satisfaisante. Pour contourner cette difficulté, la Cour d’Appel avait retenu que les sous-loyers revenaient au bailleur en application du mécanisme de l’accession et que les locataires avaient commis une faute en détournant ces sommes. Il était alors possible d’identifier un préjudice financier du bailleur à hauteur du montant des sous-loyers perçus par le locataire.

La Cour de Cassation n’évoque pas dans ses motifs le mécanisme de la responsabilité contractuelle. Il n’est évoqué ni faute (détournement des fonds), ni indemnisation d’un préjudice (dommages et intérêts). Elle confirme seulement que les sous-loyers reviennent au bailleur par le mécanisme de l’accession et doivent lui être « remboursés » par le locataire.

Dès lors, on peut s’interroger sur le point de savoir si le fondement de l’accession n’est pas suffisant pour le bailleur pour obtenir la restitution des sous-loyers, indépendamment de tout mécanisme contractuel[6].

La Cour de Cassation retient que le mécanisme de l’accession a vocation à s’appliquer malgré le droit de jouissance conféré au preneur dans le cadre du contrat de bail (A) et l’inopposabilité du contrat de sous-location au bailleur (B)

En premier lieu, il convient de relever qu’il n’y a rien de surprenant à voir appliquer les règles de l’accession dans le cadre d’un contrat et en particulier dans le cadre d’un contrat de bail, dès lors que ces règles sont régulièrement mises en œuvre dans l’hypothèse d’ouvrages construits par le locataire au cours du contrat de bail.

L’article 546 du code civil, dispose que:

« la propriété d’une chose soit mobilière soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit soit naturellement soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ».

L’article 547 du code civil dispose que :

« Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux appartiennent au propriétaire par accession ».

Il est de jurisprudence constante que les loyers sont des fruits civils.

Dès lors, il apparaissait que les articles 546 et 547 du code civil avaient effectivement vocation à s’appliquer. Et la démonstration parait tellement évidente qu’il peut paraitre surprenant que les praticiens ne se soient pas saisis plus tôt de ce raisonnement.

Les locataires tentaient de faire échec à l’application de ces règles en faisant valoir qu’en application du contrat de bail, la perception des sous-loyers auraient constitué une contrepartie de leur droit de jouissance et que le droit d’accession du propriétaire n’aurait donc pas eu vocation à s’appliquer.

Néanmoins, ainsi qu’on l’a vu auparavant, dans le cadre du contrat de bail, sauf accord du bailleur, le droit de jouissance du locataire recouvre simplement le droit de faire usage du bien et non d’en percevoir les fruits. Dès lors, les sous-loyers ne pouvaient pas constituer une contrepartie du droit de jouissance du locataire.

En revanche, la Cour de Cassation précise bien que l’accession ne joue que dans l’hypothèse d’une sous location irrégulière. On peut en déduire qu’à contrario, lorsque la sous-location aura été autorisée par le bailleur, le locataire pourra en conserver les fruits. Cette solution est parfaitement logique puisque dans cette seconde hypothèse le droit de jouissance du locataire sera plus élargi.

Et cette solution s’articule bien avec les dispositions de l’article 549 du code civil, qui disposent que le possesseur de bonne foi a le droit de conserver les fruits. Le locataire bénéficiant d’un droit de sous-louer le bien bénéficierait ainsi du même traitement que le possesseur de bonne foi.

Toutefois, de prime abord, la solution consacrée par la Cour parait contraire au principe d’inopposabilité au bailleur de la sous-location consentie sans son accord.

Il est acquis que la sous-location irrégulière est inopposable au bailleur. Ce n’est en réalité que l’application de la règle selon laquelle les contrats ne nuisent pas aux tiers[7]

Les locataires avaient tente de tirer parti de cet argument en faisant valoir, que puisque la sous-location était inopposable au bailleur, il ne pouvait pas solliciter le remboursement des loyers perçus dans le cadre de cette dernière.

Pour autant, inopposabilité ne signifie pas inexistence du contrat à l’égard des tiers. Ainsi, si le contrat sera en principe inopposable aux tiers, ces derniers pourront tout de même s’en prévaloir au soutien de leurs intérêts. A titre d’exemple, il est de jurisprudence constante que les tiers peuvent se prévaloir d’une faute contractuelle d’une partie au contrat pour engager sa responsabilité délictuelle.

Et l’article 1200 du code civil dispose désormais que les tiers peuvent se prévaloir du contrat « notamment pour apporter une preuve d’un fait ».

Dès lors, l’argument du pourvoi selon lequel l’accession ne pouvait pas aboutir en raison de l’inopposabilité du contrat de sous-location au bailleur ne pouvait pas aboutir.

La solution retenue par la Cour de Cassation est extrêmement sévère et vise clairement à sanctionner lourdement le locataire en le privant des fruits de son délit. En l’espèce, la sanction était particulièrement sévère puisqu’elle conduisait à condamner le locataire à verser au bailleur la somme de 27.295 euros au titre des sous-loyers.

Inversement, à l’égard du bailleur, la solution est extrêmement favorable à l’égard du bailleur, puisqu’elle lui permet de percevoir à la fois les loyers et les sous-loyers. D’ailleurs, devant la Cour d’Appel, les locataires avaient faire valoir que la condamnation des locataires à reverser le montant des sous-loyers au bailleur aurait constitué un enrichissement sans cause.

Mais l’argument n’était pas convainquant. En effet, dans cette hypothèse l’enrichissement du bailleur trouve sa cause dans la loi (à savoir les articles 546 et suivants du code civil).

Quoi qu’il en soit, l’arrêt rendu par la Cour de Cassation a fait l’objet d’une publication au bulletin et compte tenu de la généralité de la solution consacrée, cette dernière à vocation à s’appliquer à l’ensemble des baux et pas seulement en matière de bail d’habitation.

Par ailleurs,  il ne fait aucun doute que les praticiens se saisiront de cette décision. Les conditions de mise en œuvre de ce droit d’accession pourront alors être précisées.

Se pose en particulier la question du moment auquel joue l’accession. L’accession des fruits civils est-elle, comme en matière immobilière différée au moment de la résiliation du bail ?

[1] Loi pour une République numérique du 7 octobre 2016, n°2016-1321

[2] L’affaire a tout de suite attiré l’attention de la doctrine, tant l’arrêt du Tribunal d’instance de Paris (Les conséquences d’une sous-location prohibée, ADJI 2016, p609, François de la Vaissière ; TI PARIS, 5e, 6 avril 2016, n°11-15-000294) que celui de la Cour d’Appel de Pari s(Airbnb : remboursement au propriétaire des loyers issus d’une sous-location irrégulière, Dalloz actualités du 20 novembre 2019- Maxime Ghiglino ; CA PARIS, 5 juin 2018, n°16/10684) ayant donné lieu à des commentaires

[3] Le Tribunal d’Instance de Paris s’était appuyé sur ce fondement juridique pour ordonner la condamnation de la plateforme Airbnb (TI PARIS, 6 fév. 2018, n°11-17-000190).

[4] Voir en ce sens le nouvel article 1217 du code civil qui codifie une jurisprudence constante en la matière.

[5] A titre comparatif, la somme de 5.000€ pourrait correspondre au montant alloué à une victime au titre du préjudice moral causé par la perte de son enfant.

[6] Cf. l’hypothèse des ouvrages édifiées en cours de bail qui reviennent au locataire par le mécanisme de l’accession, sans référence à un quelconque mécanisme contractuel.

[7] Ancien article 1165 du code civil et nouvel article 1199 du code civil