Vente immobilière - la responsabilité du mesureur
Commentaire de l'arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 28 janvier 2015, n°13-27.397
En matière immobilière, les enjeux financiers sont considérables. Aussi, depuis 1996, le législateur n’a eu de cesse de multiplier les diagnostics immobiliers obligatoires, dans le but de protéger les acquéreurs profanes en la matière. La responsabilité de ces professionnels, contractant avec le vendeur mais dont les rapports techniques sont destinés à informer l’acquéreur ne fait l’objet d’aucune disposition légale spécifique.
Pour autant, cette responsabilité, qui s’inscrit dans une relation tripartite est très spécifique, donne lieu à un traitement jurisprudentiel particulier. L’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 28 janvier 2015, n°13-27.397[1] en est une illustration.
En l’espèce, le 11 août 2010, un particulier avait vendu à un autre particulier un bien immobilier pour un prix de 335.000€. Le bien étant soumis au statut de la copropriété, était mentionné dans l’acte de vente la superficie du bien, à savoir 63,10m². Un certificat de mesurage annexé à l’acte de vente.
Suite à la vente, l’acquéreur constatait que la superficie du bien était en réalité de 59,67m², soit une différence de 5,52% par rapport au prix indiqué sur l’acte de vente. Il engageait en conséquence une action en réduction de prix à l’encontre du vendeur en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Cette disposition prévoit que lorsque la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur supporte une diminution de prix proportionnelle.
C’est dans ces conditions que le vendeur a restitué à l’acquéreur une somme de 18.511€ pour une erreur de seulement 3,43m². Le vendeur a assigné le mesureur en responsabilité, sollicitant la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 32.189,64€ en réparation de son préjudice.
Par un arrêt en date du 12 avril 2012[2], le Tribunal de Grande Instance de PARIS a débouté le vendeur de sa demande de dommages et intérêts mais condamné le mesureur à lui verser la somme de 215,69€ correspondant aux frais exposés par le vendeur au titre du second métrage, aux frais d’établissement d’un chèque de banque pour le règlement de la réduction de prix et aux frais de l’acte dressé par le notaire suite à la rédaction de l’acte rectificatif de vente. Le vendeur était en outre débouté de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et condamné aux dépens. Le vendeur a interjeté appel de cette décision.
Par un arrêt en date du 19 septembre 2013[3], la Cour d’Appel de PARIS a condamné le mesureur à verser au vendeur la somme de 17.985€ à titre de dommages et intérêts, dont 16.000€ au titre de la perte de chance de vendre son bien au même prix avec une surface moindre et 1.985€ correspondant à des frais exposés par le vendeur dans le cadre de la réduction du prix de vente. Le mesureur s’est pourvu en cassation.
Il reprochait à la Cour d’Appel d’avoir alloué au vendeur une somme de 16.000€ au titre de la perte de chance de vendre le bien au prix initial. Le mesureur soutenait que le vendeur qui agissait en responsabilité civile contre le mesureur ne pouvait pas obtenir le remboursement de la diminution du prix de vente. Selon lui la perte de chance de vendre le bien au prix initial ne constituerait pas non plus un préjudice indemnisable.
Il reprochait ensuite à la Cour d’Appel d’avoir alloué au vendeur une indemnité de 485,49€ au titre des frais. Il soutenait que dès lors que le vendeur ne pouvant pas être condamné à indemniser l’acquéreur pour les frais annexes à la restitution résultant de la diminution du prix, le mesureur ne pouvait pas non plus être condamné au titre de tels frais.
La question qui se posait à la Cour de Cassation était la suivante : La perte de chance de vendre au prix initial en cas d’erreur de plus d’un vingtième dans la superficie du bien vendu, constitue-t-elle un préjudice indemnisable ?
La Cour de Cassation répond par l’affirmative et rejette en conséquence le pourvoi. La Cour de Cassation consacre la responsabilité du mesureur au titre de la perte de chance du vendeur de vendre au prix initial, faisant ainsi évoluer sa jurisprudence sur ce point (I). Cette revirement jurisprudentiel conduit renforcer, de manière opportune, la responsabilité du mesureur (II).
I- Une indemnisation du vendeur en cas de réduction du prix de vente s’inscrivant d’un un revirement jurisprudentiel
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre une action en garantie au bénéfice de l’acquéreur en cas d’erreur de plus d’un vingtième dans la superficie mentionnée dans l’acte de vente. La sanction est alors automatique : le prix de vente est réduit proportionnellement à l’erreur réalisée concernant la superficie vendue. Cette action peut même être exercée par l’acquéreur qui avait connaissance de l’erreur, préalablement à la vente[4].
L’acquéreur pourra également exercer une action en responsabilité délictuelle contre le mesureur. Mais il devra alors démontrer l’existence d’une faute de ce dernier, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. Son activité pourra ainsi plus difficilement prospérer. Aussi, l’acquéreur agira dans la plupart des cas directement à l’égard du vendeur, à charge pour ce dernier de se retourner contre le mesureur.
L’action en responsabilité contractuelle du vendeur contre le mesureur suppose de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Si la faute pourra être facilement caractérisée, pendant plusieurs années les vendeurs ont rencontré des difficultés à obtenir la reconnaissance de leurs préjudices. C’est désormais chose faite avec l’arrêt commenté (A). Cette décision qui a été largement diffusée par la Cour de Cassation constitue un véritable revirement jurisprudentiel (B).
A) Une décision en rupture avec la jurisprudence constante de la Cour de Cassation
Le vendeur va subir une réduction du prix de vente en raison de la faute commise par le diagnostiqueur lors de l’établissement du certificat de superficie. Aussi, il sera tenté d’exercer une action en responsabilité à l’encontre du mesureur pour lui demander de prendre en charge cette réduction du prix de vente.
Pour autant, pendant plusieurs années la Cour de Cassation rejetait systématiquement les demandes formulées à ce titre, considérant que la réduction du prix de vente ne constituait pas un préjudice[5]. La Cour de Cassation explique cette position de la façon suivante : « cette solution est fondée sur l’idée que la diminution du prix consécutive à une diminution de surface est une sanction automatique par laquelle le vendeur ne fait que restituer un prix auquel il n’avait pas le droit dès lors qu’il ne correspond pas à la surface exacte du lot vendu. Il ne s’agit pas d’un préjudice mais d’un rééquilibrage du contrat »[6]
La Cour de Cassation refusait toute demande d’indemnisation à ce titre, y compris lorsqu’elle était fondée sur la perte de chance de conclure la vente au prix initial[7] ou encore sur une « perte de surface »[8].
Ainsi que le relève la Cour de Cassation dans son rapport annuel 2015[9], la superficie du bien loué n’est pas le seul critère prix en compte pour fixer le prix de vente. D’autres critères tels que l’étage, l’ensoleillement ou encore le lieu de situation de l’immeuble entrent en considération. En outre, il faut tenir compte de l’état du marché immobilier. Dans un marché tendu, les prix sont peu ou pas négociés. Enfin, il faut tenir compte de la volonté des vendeurs, qui parfois préfèreront attendre pour vendre que négocier le prix de vente.
Bref, si les acquéreurs avaient eu connaissance de la véritable superficie du bien, ils n’auraient pas nécessairement négocié le prix de vente de façon arithmétique.
Les vendeurs qui se verront appliquer une réduction proportionnelle du prix de vente sans possibilité de négociation subiront nécessairement un préjudice. Aussi, il était opportun que la Cour de Cassation fasse évoluer sa jurisprudence.
B) Une décision largement diffusée constituant une véritable évolution dans la jurisprudence de la Cour de Cassation
Il y a plusieurs éléments qui permettent d’établir que l’arrêt commenté, loin de constituer un arrêt d’espèce constitue une véritable évolution dans la jurisprudence de la Cour de Cassation.
En premier lieu, la Cour de Cassation a réservé une large publication à cette décision. Cela démontre sa volonté de faire connaitre l’évolution de sa jurisprudence sur ce point. Dans son rapport annuel 2015, la Cour de Cassation précise que cette évolution avait été amorcée par deux arrêts de 2012[10] et 2014[11] et évoque une « évolution jurisprudentielle ».
En deuxième lieu, cet arrêt a été confirmé par la suite par la Cour de Cassation[12]. Les Juges du fondent mettent également en œuvre cette nouvelle solution jurisprudentielle[13].
Enfin, avec la loi ALUR ouvrant au locataire une action similaire à celle de l’acquéreur en cas d’erreur de plus d’un vingtième de la superficie mentionnée, cette solution parait susceptible de recevoir une application plus large.
II- Un renforcement jurisprudentiel opportun de la responsabilité du diagnostiqueur
Pour permettre l’indemnisation du préjudice subi par le vendeur, la Cour de Cassation a fait le choix du mécanisme de la perte de chance. Ce choix était adapté tant en droit qu’en opportunité (A). Il conduit en outre à renforcer la responsabilité du diagnostiqueur (B).
A) Le mécanisme de la perte de chance, adapté à la mise en œuvre de la responsabilité du diagnostiqueur
Juridiquement la perte de chance constitue la disparition certaine et actuelle de l’éventualité d’évènement favorable, lequel est par nature incertain. Ce mécanisme est en particulier utilisé en cas de manquement à une obligation précontractuelle d’information[14]. Il est donc juridiquement parfaitement approprié pour traiter le manquement commis par le diagnostiqueur dans l’établissement de son rapport. Ce dernier étant en effet destiné à être communiqué à l’acquéreur dans le cadre de la phase précontractuelle.
En outre, ce mécanisme est approprié puisqu’il permet de mettre fin à l’impunité du mesureur tout en limitant l’indemnisation du vendeur au seul préjudice réellement subi. Elle permet une appréciation in concreto du dossier. En particulier, il pourra être tenu compte de l’origine de l’erreur commise. Par exemple, si le certificat faisait ressortir en habitable la superficie d’une pièce non comptabilisée en loi CARREZ, cet élément peut s’avérer totalement sans incidence sur la fixation du prix du bien. Ou encore, il pourra être tenu compte des caractéristiques du bien et de l’état du marché.
En revanche, cette solution ne facilitera pas les accords amiables, compte tenu du caractère subjectif de la perte de chance.
B) Une décision s’inscrivant dans un renforcement global de la responsabilité du diagnostiqueur
Cet arrêt s’inscrit dans un renforcement du régime de responsabilité des diagnostiqueurs. Depuis 2015, la Cour de Cassation fait désormais la distinction entre deux types de diagnostics : les diagnostics obligatoires visés à l’article L.271-4 I° du CCH d’une part[15] et les autres diagnostics ayant une valeur indicative d’autre part.
Pour les premiers, le demandeur pourra demander le versement d’une indemnité correspondant au coût des travaux de reprise du désordre, alors même que le diagnostiqueur n’a pas causé le dit désordre[16].
Pour les seconds, le demandeur ne pourra que solliciter l’indemnisation d’une perte de chance de contracter à un prix plus avantageux[17]. Le certificat de superficie entre manifestement dans cette seconde catégorie pour la Cour de Cassation.
[1] C.Cass. 3ème civ. 28 janv. 2015, n°13-27.397
[2] TGI PARIS, 4ème chambre, 2ème section, 12 avril 2012, n°11/04581
[3] CA PARIS, Pôle 4, chambre 1, 19 sept. 2013, n°12/09255
[4] Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n° 06-19.676
[5] C.Cass.3ème civ. 1er mars 2011, n°10-30.214
[6] Rapport annuel de la Cour de Cassation 2015
[7] C.Cass.3ème civ. 8 juin 2011, n°10-12.004
[8] C.Cass. 3ème civ. 11 sept. 2013, n°12-23.772
[9] Rapport annuel de la Cour de Cassation 2015
[10] C.Cass. 3ème civ. 25 sept 2012, n°11-23.635
[11] C.cass. 3ème civ. 12 juin 2014, n°13-16.271
[12] C.Cass. 3ème civ. 9 mars 2017, n°15-29.384
[13] Par exemple : CA AIX EN PROVENCE, 1-1, 10 mars 2020, n°18/06435, JurisData n°2020-010754
[14] C.Cass. Ch. Com. 15 mars 2017, n°15-16.406
[15] Diagnostics amiante, termites et autres …. visés à l’article L.271-4 I° du CCH
[16] C.Cass. ch. Mixte 8 juillet 2015, n°13-26.686 ; C.Cass. 3ème civ. 9 juillet 2020, n°18.-23.920
