Droit immobilier à Nantes (44100)

Le droit de la construction regroupe toutes les règles juridiques applicables lorsque vous faites construire un bâtiment, qui juridiquement sera qualifié d'ouvrage.

Pour faire construire vous avez la possibilité de recourir à différents types de contrats.

• Contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA): vous faites l'acquisition d'un bien immobilier -généralement un appartement- en cours de construction. Le promoteur/vendeur s'engage à vous livrer le bien dès que les travaux de construction seront achevés.
• Contrat de construction de maison individuelle (CCMI): vous confiez à un constructeur les principaux travaux de construction de votre maison (mise hors d'eau et hors d'air), sur un terrain vous appartenant.
• Contrat d'entreprise (marché de travaux): vous confiez les différents lots (gros oeuvre, couverture, menuiseries...) à différentes entreprises.
• Contrat de sous-traitance: certains constructeurs sous-traitent parfois totalement ou partiellement la réalisation des travaux qui leur sont confiés. En pratique, le client n'est pas toujours informé de l'existence du contrat de sous-traitance.
• Contrat d'architecte: vous confiez à un maître d'oeuvre la mission de vous assister lors de la phase de conception et/ou d'exécution des travaux.

Au cours de l'exécution du contrat de construction vous pouvez être confronté à différentes difficultés:

• Abandon de chantier: l'entreprise ne se présente plus sur le chantier pour réaliser les travaux.
• Retard dans la réalisation des travaux: le constructeur ne respecte pas le planning des travaux
• Travaux supplémentaires: le programme de travaux a été mal défini et il existe un désaccord sur ma personne devant supporter les travaux complémentaires

Pendant la réalisation des travaux ou après leur réception vous pouvez constater l'existence de désordres:

• Malfaçons: l'entreprise ne réalise pas les travaux conformément aux règles de l'art
• Non conformités: les travaux réalisés ne sont pas conformes au contrat (par exemple les matériaux mis en oeuvre ne sont pas ceux prévus au contrat
• Inachèvements: certaines prestations n'ont pas été réalisées ou pas terminées

Plusieurs assurances ont vocation à être mobilisées en cas de désordres de construction:

• Assurance dommages-ouvrage: contrat souscrit par le maitre d'ouvrage (= client) pour pré-financer la reprise des désordres de nature décennale.
• Assurance décennale: contrat souscrit par le constructeur pour garantir sa responsabilité au titre des désordres de nature décennale.
• Assurance responsabilité civile professionnelle; contrat souscrit par le constructeur pour garantir sa responsabilité civile.

La vente immobilière peut donner lieu à des litiges que ce soit dans le cadre de sa formation ou de son exécution.

La vente immobilière a généralement lieu en deux temps: signature d'un contrat dit préparatoire ou avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) puis signature d'un acte réitératif de vente (souvent dénommé acte authentique de vente). Différents litiges peuvent apparaitre dans le cadre de la formation de la vente:

• Inexécution: le vendeur ne veut plus vendre ou l'acquéreur ne veut plus acheter
• défaillance de la condition suspensive par la faute de l'acquéreur: l'acquéreur n'a pas accomplir les démarches nécessaires pour obtenir son prêt ou les conditions du prêt sollicité par l'acquéreur ne sont pas conformes à celles qui étaient prévues dans le contrat
• Sinistre: le bien est endommagé entre la signature du contrat préparatoire et de l'acte réitératif (incendie, dégât des eaux...)

Les principaux litiges pouvant survenir suite à une vente immobilière sont les suivants:

• Vices cachés: l'acquéreur découvre que des défauts graves affectent le bien vendu.
• Erreur de superficie: l'acquéreur découvre que la superficie indiquée dans l'acte de vente est erronée.
• Diagnostic technique erroné : l'acquéreur découvre que l'un des diagnostics annexés à l'acte de vente est inexact (présence de termites par exemple).
• Eviction: un tiers réclame la propriété du bien, d'une partie du bien ou se prévaut d'un droit sur le bien (exemple un voisin réclame un droit de passage sur bien vendu, non mentionné dans l'acte de vente).

La responsabilité des différents professionnels intervenus dans le cadre de la vente est susceptible d'être engagée:

• Agent immobilier: l'agent immobilier est tenu à un devoir d'information et de conseil tant à l'égard du vendeur que de l'acquéreur. En cas de manquement à ses obligations sa responsabilité pourra être engagée.
• Notaire: le notaire est garant de l'efficacité des actes qu'il rédige. Il doit conseiller les parties sur la vente. Sa responsabilité est susceptible d'être engagée en cas de manquement à ses obligations.
• Diagnostiqueur: la responsabilité du diagnostiqueur est susceptible d'être engagée par le vendeur/et ou l'acquéreur en cas de diagnostic erroné.

Les biens immobiliers sont susceptibles de donner lieu à différents types de contrats de location, en fonction de l'usage du local: bail d'habitation, bail professionnel, bail commercial... Des litiges peuvent survenir à l'occasion de la conclusion, de l'exécution ou de la résiliation de ces baux.

En cours de bail, le local peut être déduit totalement ou partiellement en raison d'un sinistre (dégât des eaux, incendie...). Diverses problématiques juridiques vont alors se poser:

• Responsabilité du bailleur à l'égard de son locataire: le bailleur est susceptible d'être tenu responsable des dommages causés à son locataire lorsque le sinistre provient d'une malfaçon affectant le bien loué par exemple.
• Responsabilité du locataire à l'égard du bailleur: le locataire est susceptible d'être tenu responsable lorsque le sinistre est survenu par sa faute. En matière d'incendie, des règles spécifiques de responsabilité font peser par défaut la responsabilité sur le locataire.
• Assurances: le sinistre a vocation à être pris en charge par l'assureur du bailleur et/ou l'assureur du locataire.
• Sort du contrat de bail: des dispositions spécifiques vont s'appliquer et permettront de faciliter la résiliation du contrat de bail lorsque le local a été partiellement ou totalement détruit.

La réalisation de travaux en cours de bail peut donner lieu à différentes problématiques:

• Accès au local: le locataire va parfois s'opposer à la réalisation des travaux. Se pose alors la question de savoir si le bailleur peut l'y contraindre et selon quelles modalités.
• Prise en charge des travaux: il convient de déterminer si les travaux doivent être pris en charge par le locataire ou le bailleur.
• Indemnisation: si les travaux sont d'une ampleur et d'une durée importante se posera la question de l'indemnisation du locataire.

Le contrat de bail peut être résilié pour divers motifs: impayés, congé donné par le locataire ou le bailleur, troubles causés au voisinage par le locataire... Quel que soit le motif pour lequel le bail prend fin, la rupture du contrat peut donner lieu à différents litiges:

• Maintien du locataire dans les lieux: il sera alors nécessaire de saisir le Tribunal afin de solliciter son expulsion
• Dégradations locatives: lors de la réalisation de l'état des lieux de sortie, le bailleur peut constater que le logement a été dégradé par son locataire. Se pose alors la question du montant de l'indemnité qui pourra être retenue par le bailleur sur le dépôt de garantie.

Les principaux litiges de voisinage sont les suivants:

Troubles anormaux de voisinage: la Cour de Cassation a consacré un principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Les troubles anormaux de voisinage peuvent être multiples:

• Nuisances sonores: bruits excédant les limites fixées par le code de la santé publique et provenant des occupants et/ou des équipements de la propriété voisine
• Nuisances olfactives: activité sur la propriété voisine occasionnant les nuisances olfactives importantes (ex. en provenance d'un restaurant).
• Bien endommagé par le voisin: dégât des eaux ou encore fissures suite à la construction d'un immeuble voisin par exemple
• Perte d'ensoleillement: réduction de la luminosité  suite à l'édification d'un bâtiment sur la propriété voisine

Servitudes: Le code civil édicte de nombreuses servitudes. Elles peuvent se former par l'effet de la loi (= servitude légale) ou par l'effet du contrat (= servitude conventionnelle). Elles peuvent donner lieu à des litiges concernant leur existence, leur contenu ou leur mise en oeuvre. Les principales servitudes sont les suivantes:

• Servitude de passage: passage sur la propriété voisine afin d'accéder à une parcelle le plus souvent enclavée.
• Servitude de tour d'échelle: accès provisoire à la propriété voisine afin de réaliser des travaux de construction et/ou d'entretien d'un bâtiment en limite de propriété.

Limites séparatives de propriété. Divers litiges peuvent survenir concernant les limites séparatives de propriété:

• Bornage: afin de matérialiser la limite de propriété entre deux parcelles voisines, il est possible de solliciter la réalisation d'un bornage. Un litige peut survenir dans le cadre de ce bornage en cas de désaccord sur les limites séparatives de propriété.
• Empiètement: un litige peut survenir lorsqu'une construction empiète sur la propriété voisine. Il est alors porté atteinte au droit de propriété du voisin.
• Clôture: en principe tout propriété peut réaliser une clôture sur sa propriété. Il existe toutefois des exceptions. Des litiges peuvent également survenir concernant la propriété de la clôture (propriété exclusive de l'un des voisins ou clôture mitoyenne) ou encore concernant son entretien.
• Distance et hauteur des plantations: le code civil édicte des règles concernant la distance et la hauteur maximum des plantations par rapport aux limites de propriété. Ces dernières ne sont pas toujours respectées. Des litiges peuvent également survenir en raison de branches et/ou de racines dépassant sur la propriété voisine.